事件

    11 月14 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-10 月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況數(shù)據(jù)。

    點(diǎn)評(píng)

    銷(xiāo)量累計(jì)同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，單月增幅有所收窄。2019 年1-10 月，商品房銷(xiāo)售面積13.33 億方，累計(jì)同比增長(zhǎng)0.1%，今年以來(lái)累計(jì)增速首次由負(fù)轉(zhuǎn)正。銷(xiāo)售金額12.44 萬(wàn)億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)7.3%，增速較前值提升0.2 個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額10 月單月同比增速達(dá)1.94%、9.71%，銷(xiāo)售面積連續(xù)四個(gè)單月增速為正。我們認(rèn)為銷(xiāo)量由負(fù)轉(zhuǎn)正主要源于：（1）低基數(shù)效應(yīng)；（2）區(qū)域性貢獻(xiàn)繼續(xù)調(diào)整，西部、中部地區(qū)累計(jì)同比分別為3.8%、0.6%，疊加?xùn)|部、東北區(qū)域降幅收窄，支撐銷(xiāo)量回暖；（3）房企調(diào)整推盤(pán)力度，疊加部分房企年末以?xún)r(jià)換量沖銷(xiāo)帶來(lái)的銷(xiāo)量提升。

    土地購(gòu)置面積降幅收窄，溢價(jià)率仍處于低位。2019 年1-10 月，全國(guó)土地購(gòu)置面積1.84 億方，累計(jì)同比-16.30%，降幅較前值收窄3.9 個(gè)百分點(diǎn)；單月同比較前值提升2.41 個(gè)百分點(diǎn)至12.81%，連續(xù)第二個(gè)單月增速為正。1-10 月，土地成交價(jià)款9921 億元，累計(jì)同比降幅較前值收窄3.0 個(gè)百分點(diǎn)至15.20%，單月同比由負(fù)轉(zhuǎn)正至2.50%。根據(jù)百城土地溢價(jià)率來(lái)看，一線城市溢價(jià)率達(dá)4.07%較前值增長(zhǎng)1.53 個(gè)百分點(diǎn)，二、三線溢價(jià)率份額比為6.42%、6.99%，較前值分別下降0.64、2.8 個(gè)百分點(diǎn)，溢價(jià)率仍處于低位。

    到位資金小幅下降，按揭利率或見(jiàn)頂。2019 年1-10 月，房地產(chǎn)到位資金累計(jì)增速7.0%，較前值小幅下降0.1 個(gè)百分點(diǎn)；10 月單月到位資金同比上漲6.01%，但漲幅較前值下降4.83 個(gè)百分點(diǎn)。按資金來(lái)源看，行業(yè)融資端收緊至國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金增速較前值分別下降1.2、0.3 個(gè)百分點(diǎn)至7.9%、3.3%；個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比增速達(dá)14.10%，較前值漲幅擴(kuò)大0.5 個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)融360 數(shù)據(jù)顯示，10 月首套房貸利率5.52%，連續(xù)5 個(gè)月上漲，但較前值漲幅收窄至1BP，上行趨緩。隨著MLF 及外部流動(dòng)性寬松預(yù)期持續(xù)升溫，后續(xù)企穩(wěn)或穩(wěn)中有降。

    新開(kāi)工大幅回升，開(kāi)發(fā)投資如期回落。2019 年1-10 月，新開(kāi)工面積累計(jì)值為18.56 億方，累計(jì)增速10.0%，較前值提升1.4 個(gè)百分點(diǎn)；單月增速大幅提升至23.23%，較前值增長(zhǎng)16.6 個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為今年下半年行業(yè)融資端收緊，房企搶開(kāi)工、搶銷(xiāo)售致新開(kāi)工有所回升。投資方面，2019 年1-10 月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額10.96 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.3%，較前值小幅下降0.2 個(gè)百分點(diǎn)，單月增幅降至8.78%，較前值下降1.7 個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)后續(xù)土地購(gòu)置費(fèi)增速或緩慢下行，建安投資增速企穩(wěn)。

    風(fēng)險(xiǎn)提示：資金面持續(xù)收緊，調(diào)控政策趨嚴(yán)，成交增速不達(dá)預(yù)期等。