10 月，房地產產業鏈運行持續景氣，單月竣工同比+19.2%，竣工拐點如期而至。

    　　 以價換量，銷售持續景氣。2019 年前10 個月，商品房銷售額12.4 萬億元，增長7.3%，增幅擴大0.2 個百分點。LPR 平穩切換，企業的理性定價、積極推盤是促使銷售保持高位的主要原因。10 月全國商品房銷售平均單價為9186 元/平方米，較4 月份單月9874 元/平方米的高點下降約700 元/平方米。這固然有結構因素，但也反映出企業理性定價。接近歲末，銷售推盤高峰來臨，預期各地因城施策，維穩需求，銷售有望以價換量，維持增速。

    　　 企業心態外松內緊，加快建設，新開工單月增速較快，投資有望微復蘇。盡管融資在下半年收緊，但企業仍在供給端質量不錯的情況下適度拿地。不過企業對于中長期銷售前景并不樂觀，仍盡可能加快前期開發，促進規劃中面積轉在建。以此為基礎，我們認為開發投資將在2020 年維持微復蘇態勢。

    　　 竣工拐點如期而至，持續且確定性高。前10 月，房屋竣工面積5.42 億平米，同比下降5.5%，降幅大幅收窄3.1 個百分點。單月看，10 月竣工面積同比大幅增長19.2%，增速繼續提升。當前，在建面積龐大，開發周期拉長的邊際影響即將告一段落，我們預計竣工面積將在2020-2022 年較長的時間內持續上升，推動相關后周期行業，尤其是物業管理和消費建材行業（不受空置率上升影響）需求景氣。

    　　 風險因素：房地產企業盈利能力逐漸下降的風險。

    　　 把握高信用主線，推薦竣工端高確定性機會。政策調控效果明顯，產業運行去周期化。企業自身能力對業績影響分化加劇，而信用能力是企業關鍵的非周期能力。

    　　我們建議地產股投資把握高信用主線，推薦保利地產、華夏幸福、招商蛇口、世茂房地產、龍湖集團、萬科A 等。同時，我們推薦受益于交付規模提升和存量運維成長性需求的物業管理品質龍頭，看好中航善達、綠城服務、永升生活服務和中海物業。