行業(yè)基本面：千磨萬擊還堅勁

    雖然自去年7 月政治局會議強調(diào)“堅決遏制房價上漲”，乃至今年7 月政治局會議再次強調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”后，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一系列政策的打壓，但行業(yè)基本面仍然表現(xiàn)出了極強的韌性，這與今年棚改資金投放超預期有關。展望未來，我國住宅需求仍然具備較強韌性。我們預計2020 年全年銷售面積增速為-3%左右，銷售金額增速2%左右，地產(chǎn)投資增速則為7%左右。

    板塊表現(xiàn)：業(yè)績保持高增，估值仍處低位

    目前A 股和H 股地產(chǎn)板塊估值都仍舊處于低位，龍頭房企今年前三季度普遍財務狀況改善，短期償債能力無憂，同時已售未結資源豐富，未來業(yè)績有保障。對比海外成熟市場來看，我國一線房企市場占有率仍有較大提升空間。

    政策面：“因城施策”成主基調(diào)，城鎮(zhèn)化繼續(xù)推進中央層面對地產(chǎn)調(diào)控政策的定調(diào)逐漸趨穩(wěn)，基本保持了連續(xù)性和穩(wěn)定性，其施政思路目標上來說基本圍繞“房住不炒”這一核心，力求做到“三穩(wěn)”，即“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”；而具體措施上“因城施策”則成為了主基調(diào)，且以市場預期管理作為中介目標。總的來說，我們認為，對于2020 年的調(diào)控政策，一定要緊抓“房住不炒”與“因城施策”這兩個關鍵點。

    風險提示

    調(diào)控政策繼續(xù)大幅收緊引發(fā)銷售大幅下滑；計提過多存貨跌價準備導致年報業(yè)績不達預期。