對地產股的真正關注是在去年經歷過一大波上漲之后進行的，地產股研究的深度和廣度還不行，但是漸漸看懂了一些邏輯，因為地產股地產和保險也有類似的地方：費用前置、地產股利潤后置，內含價值類似于NAV，并且未來幾年的業績看得清楚，確定性也比較強，地產股和我一開始簡單地把地產股等同于房地產市場的漲跌期權膚淺認知有所區別。

地產股以下是一些淺見，把會上的發言更加嚴謹化一些。（1）房地產市場是否過熱？買房還是買股？以五年為周期的話，在目前這個階段，我個人更傾向于房地產股票。首先，對于一線城市來講，已經上漲了十幾年，未來五年是什么樣子，我個人沒能力看得清楚。但是有一個指標我們是沒辦法繞開的，那就是租金回報率。2004年左右一線城市的租金回報率在6%上下，而如今一線城市的租金回報率在1.5%左右，租房市場具備高商品、低投資屬性，所以租金回報率更好地反映了真實的市場平均需求。

正如盈利和ROE決定了股票的長期估值中樞，同樣地，租金收益率也決定了房價長期波動的中心軌跡。同時，再看目前AH股尤其是更便宜的港股地產股，目前的地產股平均靜態PE不到10倍左右，很多股息率超過了5%。我個人認為，衡量地產股最重要的指標是前瞻性PE，也就是用預估當年銷售額乘以預測凈利潤率，然后用市值相除。因為地產的商業模式有一定的費用前置、利潤后置的情況，所以前瞻性PE相比于靜態PE更能反映地產股的投資價值。而前瞻性PE房地產公司目前平均在5倍左右。化繁為簡，這樣簡單地對比兩類資產的估值情況，就知道目前是地產股更具備投資價值了。

首先從我個人的投資體系來講，盡量少去預測未來。進行現在靜態的評估，也就是說以防守為主。1）前瞻性PE。地產股金地商置目前按照2017年銷售額來進行預估，PE在2.9倍左右，不到3倍；今年1—4月公布的銷售額為98億左右，按照管理層的說法，這是操盤口徑，如果統一加總操作和非操盤口徑，1—4月的銷售額是增長20%的。所以，如果我們按照這個預估，那么2018年金地商置的前瞻性PE是2.4倍左右，是目前內房股最低行列。2）土儲低廉且豐富。金地商置的土儲成本很低，在6000元左右，地產股土儲面積大概在1400萬平方米，毛利率一般在35%以上，2017年的銷售均價在1.8萬每平方米。3）財務安全，拿地開始謹慎。目前金地商置的凈負債率已經下降到31%，背靠金地集團，融資成本常年在4.5%左右，銷售回款率達到90%，2017年開始在過熱的土地市場拿地謹慎。拿地的原則：內部收益率比較達到13%以上、毛利率30%。去年拿地支出總共124億。地產股以上這些因素都是內房股中財務最安全、防御性最強的股票。