什么是市場比較法

日期：2023-02-06 13:39:54 來源：互聯網

價值系數法實際上也是用市場機制進行評估的，比較的是系數，而不是資產的交易價格。市場比較法就是依靠相同或類似資產其交易價格應當相同或相當這一市場原理進行資產評估的。一般而言如果某項資產存在活躍的市場即市場上交易活動較頻繁,市場信息比較透明，則相同或類似資產同一時點的交易價格會調整到相同或相當的價位上。

現舉一評估某住宅小區一公寓樓的例子說明市場比較法的評估步驟。該公寓樓位于北京朝陽區某一小區一座小高層樓，小區介于東三環與東四環之間，距燕莎商圈3公里，國貿商圈5公里，交.通便利，基礎設施完備，周邊無污染，區內環境幽雅。公寓樓的主體結構為鋼筋混凝土框架剪力墻結構;地上7層，全部為躍層式住宅，地下一層為車庫,外墻樓裙采用花崗巖貼面，配亞光釉面磚;外門為實心木門，內門為木門，中空玻璃窗鋁合金框架; 地面為木底板加衛生間、廚房防滑地磚;各樓電梯采用三菱電梯24小時運行，自由操作層層停;配備閉路電視系統、衛星接受天線、雙路供電、24小時循環熱水、集中供暖。

1.前期準備階段。

(1)收集有關資料如建筑面積、結構類型、房產權屬證明文件等。

(2)現場勘查。評估人員在現場對建筑物的名稱、數量、面積、結構類型、層高、層數、材質、內外裝修、施工質量等進行逐項詳細的記錄，并向有關人員深人了解房屋建(構)筑物的基本情況。

(3)收集相同或類似資產的交易價格信息。

2.評估測算階段。

(1)確定評估基準日。不同的時點資產的價格是不同的，評估價值也就不同，選取評估時點很重要，要有利于評估目的的實現，同時也要便于評估工作的開展。一般都是以最近某一時點作為評估基準日。

(2)選取比較案例。根據房地產交易中的替代原則，估價人員依據所掌握的資料，選取鄰近地區同一供需圈內類似的三個公寓項目的銷售價格作為比較案例，對比較案例進行修正。

案例A:位于北京朝陽區農展館南路北側，朝陽公園西側,在評估案例正北面約200米，鋼砼結構小高層公寓，期房, 2004年11月銷售價格為9500.00元/平方米，經估價人員修正為現房價格為8796.30元/平方米。

案例B:位于北京朝陽區農展館南路南側，在評估案例正南方向約500米，鋼砼結構高層公寓，現房，2003 年12月銷售價

格為10800.00 元/平方米。

案例C:位于北京朝陽區農展館南路南側，在評估案例西南方向約500米，錒砼結構高層樓公寓,現房，2003年12月銷售價格為9300.00元/平方米。

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