[ 區(qū)域產(chǎn)生分化的原因主要是供需。未來(lái)供應(yīng)小于需求的區(qū)域，房?jī)r(jià)依然會(huì)有上漲壓力 ]

　　一石激起千層浪。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策“國(guó)五條”出臺(tái)后，地產(chǎn)股一度遭遇重挫。目前各地細(xì)則也將陸續(xù)出臺(tái)，那么“國(guó)五條”出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有多大？2013年地產(chǎn)股是否存在一定投資機(jī)會(huì)呢？針對(duì)這些問(wèn)題，第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》記者近期專訪了國(guó)泰君安資深房地產(chǎn)行業(yè)研究員李品科。

　　今年地產(chǎn)股機(jī)會(huì)靠跌出來(lái)

　　《財(cái)商》：從投資角度來(lái)看，你覺(jué)得2013年地產(chǎn)股是否還存在一定投資機(jī)會(huì)？

　　李品科：2012年我們對(duì)地產(chǎn)股是強(qiáng)烈看多的，2013年的話，我們覺(jué)得地產(chǎn)股仍存在一定機(jī)會(huì)，但這個(gè)機(jī)會(huì)是來(lái)自于跌出來(lái)的機(jī)會(huì)。比如部分地產(chǎn)龍頭公司這段時(shí)間股價(jià)跌到2013年P(guān)E 6~7倍，雖然行業(yè)趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)機(jī)會(huì)尚未到來(lái)，但對(duì)于這些過(guò)低估值的優(yōu)質(zhì)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)較好的價(jià)值投資區(qū)間。

　　從整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，政府調(diào)控政策的目的也是希望地產(chǎn)行業(yè)回復(fù)平穩(wěn)，那么地產(chǎn)股的估值也是圍繞著一個(gè)平穩(wěn)的估值震蕩，在這種情況下，大家過(guò)于悲觀的時(shí)候其實(shí)就是比較好的機(jī)會(huì)。

　　具體來(lái)講，我們認(rèn)為如果地產(chǎn)股2013年P(guān)E在8倍以下就可以進(jìn)行戰(zhàn)略性建倉(cāng)，但投資者需要注意的是，由于行業(yè)仍處于調(diào)控狀態(tài)，所以估值也很難突破高位上限，比如主流公司2013年平均PE超過(guò)12倍并不是很容易。

　　總體來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)股今年是一個(gè)偏震蕩的行情，在市場(chǎng)悲觀的時(shí)候比如PE到8倍以下可以買(mǎi)入地產(chǎn)股，但如果達(dá)到12倍以上就可以考慮賣(mài)出獲利了結(jié)。不過(guò)，這個(gè)過(guò)程中時(shí)點(diǎn)的選擇也是非常重要，因?yàn)檎�策和基本面的波�?dòng)震蕩的幅度可能會(huì)比較大。

　　《財(cái)商》：今年要買(mǎi)入地產(chǎn)股的話，你會(huì)建議投資者如何選股？

　　李品科：選股方面我覺(jué)得仍然應(yīng)該以龍頭企業(yè)為主，比如招商地產(chǎn)（000024）（000024.SZ）、保利地產(chǎn)（600048）（600048.SH）、萬(wàn)科A（000002）（000002.SZ）、金地集團(tuán)（600383）（600383.SH）和榮盛發(fā)展（002146）（002146.SZ）這樣的龍頭企業(yè)。

　　因?yàn)槲磥?lái)由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的估值是有上限的，所以如果想獲得超額收益，需要依靠公司的自身成長(zhǎng)。這些龍頭公司每年的增速都保持在20%~35%左右，這樣投資就可以賺到企業(yè)增長(zhǎng)這部分。

　　“國(guó)五條”短期將抑制需求

　　《財(cái)商》：你怎么看最近出臺(tái)的“國(guó)五條”調(diào)控政策？

　　李品科：市場(chǎng)對(duì)“國(guó)五條”的關(guān)注焦點(diǎn)在二手房轉(zhuǎn)讓要征收20%的個(gè)人所得稅，但其實(shí)“國(guó)五條”的內(nèi)容是多方面的。一方面對(duì)于投資投機(jī)性需求進(jìn)一步抑制，但同時(shí)對(duì)于基本的剛性需求是鼓勵(lì)并予以保證的。另外一方面，“國(guó)五條”還有很多措施是明確支持增加供給的，比如增加普通商品住房和用地供應(yīng)以及加快保障性住房建設(shè)等。

　　所以全方面來(lái)看的話，“國(guó)五條”的目的也是為了讓房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，供應(yīng)、價(jià)格等都相對(duì)保持穩(wěn)定，不是暴漲暴跌，逐漸讓房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)一樣處于平穩(wěn)狀況，并不是單純要打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　《財(cái)商》：“國(guó)五條”的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響有多大？

　　李品科：“國(guó)五條”對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響要分短期和中期來(lái)看。從短期來(lái)看，“國(guó)五條”中抑制需求的政策對(duì)市場(chǎng)的影響比較大。比如二手房轉(zhuǎn)讓征收20%個(gè)人所得稅，不過(guò)從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這個(gè)政策還是會(huì)對(duì)剛性需求進(jìn)行一定程度豁免，比如對(duì)滿5年的個(gè)人唯一住宅免征，或者根據(jù)持有房產(chǎn)時(shí)間長(zhǎng)短不同進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，又或者個(gè)人持有房產(chǎn)面積比較小有一定的酌情考慮。因?yàn)閺膰?guó)外來(lái)看也都是這樣，保護(hù)剛性需求，抑制投資投機(jī)需求。

　　此外，限購(gòu)限貸政策也會(huì)影響市場(chǎng)需求。比如以前有不少城市只是在內(nèi)城區(qū)限購(gòu)，外城區(qū)并不限購(gòu)，又或者針對(duì)某一類型住宅進(jìn)行限購(gòu)，“國(guó)五條”出臺(tái)之后未來(lái)會(huì)變成全城市所有類型住宅的限購(gòu)，對(duì)于之前一些城市不限購(gòu)的區(qū)域和住宅都會(huì)有比較大的影響。

　　這些抑制需求的措施在短期內(nèi)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)銷量造成較大沖擊，在政策真正落實(shí)執(zhí)行之前，銷量會(huì)非常好，但政策落實(shí)之后，短期內(nèi)對(duì)銷量會(huì)有明顯抑制作用，但這個(gè)銷量并不會(huì)一直很差，低迷一段時(shí)間之后，剛性需求還是會(huì)支撐銷量的恢復(fù)。

　　如果從中期來(lái)看，“國(guó)五條”中一些增加供給的措施執(zhí)行到位后，對(duì)于某些地區(qū)過(guò)熱或者供求不平衡的情況會(huì)有一定緩解，會(huì)讓市場(chǎng)逐漸趨于平穩(wěn)。

　　所以總體來(lái)看，“國(guó)五條”的出臺(tái)是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性和平穩(wěn)狀態(tài)，并且不要對(duì)經(jīng)濟(jì)有太大的影響。

　　樓市未來(lái)區(qū)域分化明顯

　　《財(cái)商》：在這一系列調(diào)控政策出臺(tái)之后，你覺(jué)得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)經(jīng)歷怎樣的轉(zhuǎn)變？

　　李品科：過(guò)去整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)是“高成長(zhǎng)、高杠桿和高盈利”的模式，未來(lái)這“三高”都很難再出現(xiàn)了。

　　首先，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到目前的體量，繼續(xù)維持每年30%左右增長(zhǎng)的可能性已經(jīng)很小了。而且目前一些三四線城市的供應(yīng)量并不比需求小，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，未來(lái)區(qū)域分化會(huì)非常明顯，整個(gè)行業(yè)的高增長(zhǎng)無(wú)疑很難再現(xiàn)了。

　　其次，目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)是處于被調(diào)控的狀態(tài)，為了安全起見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商肯定都是逐漸降低杠桿，如果繼續(xù)維持高杠桿的話風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)比較大。

　　第三，開(kāi)發(fā)商的高盈利目前肯定非常難做到，現(xiàn)在一些三四線城市房?jī)r(jià)沒(méi)怎么漲，甚至是在下跌，在去年最困難的時(shí)候不少開(kāi)發(fā)商都是不賺錢(qián)的。另一方面，目前一二線城市住宅土地供應(yīng)也比較緊缺，地價(jià)上升還是比較快的，所以對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言盈利空間并不大，肯定是在走下坡路，回歸到正常平穩(wěn)的盈利狀況。

　　《財(cái)商》：那么房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的增速可能會(huì)回落到什么水平？

　　李品科：雖然未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)整體總增量并不多，但是行業(yè)集中度還是非常低。比如目前最大房地產(chǎn)企業(yè)全國(guó)市場(chǎng)占有率也僅2%~3%左右，所以未來(lái)龍頭公司還會(huì)加大擴(kuò)張步伐，龍頭公司的成長(zhǎng)性比較明確，部分公司增速也會(huì)比較高。

　　《財(cái)商》：你所提到的未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)“區(qū)域分化”具體會(huì)是什么情況？

　　李品科：區(qū)域產(chǎn)生分化的原因主要是供需。目前部分三四線城市供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求，但一線城市需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)，目前的調(diào)控政策正是暫時(shí)壓制需求，使其處于平穩(wěn)。但未來(lái)供需的不同狀況決定了區(qū)域的分化，供應(yīng)小于需求的區(qū)域，房?jī)r(jià)依然會(huì)有上漲壓力。

　　《財(cái)商》：新型城鎮(zhèn)化政策對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響主要會(huì)在哪些方面？

　　李品科：目前我國(guó)的城市化率在50%左右。從美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)城市化率在50%的時(shí)候是在1920年左右，當(dāng)時(shí)美國(guó)的情況和中國(guó)非常相似，東西部差異非常大，之后的發(fā)展過(guò)程是東西部區(qū)域差異逐漸縮小的過(guò)程。

　　不過(guò)城鎮(zhèn)化的核心是依靠產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，區(qū)域有新的產(chǎn)業(yè)或者產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)，那么就會(huì)吸引人流，然后帶動(dòng)城鎮(zhèn)化。所以說(shuō)產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)，人口流入是產(chǎn)業(yè)發(fā)展之后的自然結(jié)果。

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，核心就是人口流入，這樣需求自然就增加了，所以說(shuō)新型城鎮(zhèn)化政策促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)需求的增加，肯定是利好，但具體影響還需要看新型城鎮(zhèn)化的規(guī)劃把產(chǎn)業(yè)和發(fā)展重心放在哪個(gè)區(qū)域。

　　李品科簡(jiǎn)介

　　清華大學(xué)碩士，畢業(yè)于土木工程系�，F(xiàn)為國(guó)泰君安資深房地產(chǎn)研究員，曾獲2010~2012年新財(cái)富房地產(chǎn)最佳分析師第一名。