房產新政使得興風作浪的溫州炒房團歸于沉寂，而近期在國內房地產市場掀起不小風暴的海外資本也將面臨著政策遏制。

　　日前，國家外匯管理局上海市分局出臺了一份題為《關于境內機構出售境內房地產外匯收入結匯等問題的通知》(簡稱《通知》)，《通知》明確規定，境外機構和外匯結匯超過等值100萬美元的非居民個人購買上海市房產，須向外匯局申請，外匯指定銀行須憑外匯局出具的資本項目外匯業務的核準件為其辦理結匯。

　　據了解，此次對非居民個人和境外機構購買房地產的結匯監控適用于全國范圍。

　　分析人士指出，這表明外匯局對外資進入樓市的監控正在加強，已經從后臺監控轉變為直接管理。這絕不僅僅意味著外資進入樓市多了一道審核程序，而是給其套上了一副“枷鎖”。

　　監控之網收緊

　　“以前，對非居民投資房地產的統計一直放在經常項目項下進行，而《通知》意味著要將其放在受到嚴密監控的資本項目項下。”業內人士指出。據了解，經常項目比較開放，不需要報批，而資本項目不完全開放，對其監管也更為嚴格。

　　“去年外匯局已經對非居民個人投資房產做出一些限制，但對機構投資的統計還是放在經常項目項下，此次則把監管范圍擴展到了機構。”上述人士指出。

　　外匯局此次《通知》的出臺與外資在國內樓市的活躍狀況密切相關。宏觀調控造成國內房地產業的投資缺位，此時進入可謂兵不血刃，再加上外資對中國房地產業依然看好，人民幣升值的預期仍然存在，這一切直接引爆了外資進入國內房地產的激情。

　　北京師范大學金融研究中心主任鐘偉9月底發表的《外資投資中國房地產報告》顯示，上海、廣州和深圳三地，2004年境外機構和個人購買房地產同比分別增長了5.9、2.6和3.3個百分點。其中，上海市2004年該比例已達到15.5%，2005年上半年則進一步竄升至16.8%。境外非居民機構和個人目前已成為上海、北京、廣州新開高檔樓盤的重要購買者。此外，2004年全國7省市的抽樣調查結果顯示，非居民超過5萬美元的結匯絕大部分用于購買商品房。

　　外資入市之患

　　事實上，早在8月15日，央行公布的《2004中國房地產金融報告》就顯示，境外資金已經通過多種渠道進入上海、北京等熱點區域的房地產市場。隨著《報告》的公布，抑制房地產市場投機、維護國家經濟秩序，監管外資進入房地產市場的呼聲也越來越高。

　　“大量外資長驅直入，直接進入銷售流通渠道，并且以短期投機為主，這不僅給金融監管帶來難度，也像股票市場莊家坐莊一樣迅速拉升了商品房價格，給房地產業的健康發展帶來很大的負面影響。”建設部政策研究中心住宅與房地產業研究處副處長文林峰告訴記者，上海外管局的《通知》給市場發出一個明確的信號，表明中國政府已高度關注外資流向及其對房地產市場的影響，今后將在不違背WTO規則的前提下，按照我國的國情特點，繼續加強對外資的監管力度。

　　“《通知》來得及時，值得稱道。”中國社科院房地產專家尹中立向記者表示，大多數國家對非居民投資房地產的準入政策都有各種限制，而中國是目前全球為數不多的、對境外機構和個人在房地產投資開發和銷售環節沒有什么限制的國家。

　　“國家現在已出臺了限制期房轉讓等一系列旨在抑制房產投機的政策，外匯局此舉將有效地扼制國外資本投機樓市，與房產新政在邏輯上是一致的。”尹中立指出。

　　效果短期難判

　　不過，此次外匯監管對外資進入更多地起到了警示作用，實際效果并不會立竿見影。

　　滬上銀行業人士透露，實際上，銀行受理的境外資金購房業務，很少有單筆金額超過100萬美元的。而《通知》指出，非居民個人購房，外匯結匯在等值100萬美元以下的，可直接向外匯指定銀行申請辦理。“這是根據上海的實際情況做出的規定，因為在上海購買房產的境外人士特別多，外匯局上海分局根本批不過來。”央行上海分行相關人士指出。

　　據悉，上述《通知》已經從10月起開始執行。雖然現在報批的要求很細、很具體，但據記者了解，報批基本上沒有被否決過。因此外匯局的《通知》更具警示意義。

　　有關人士表明，海外資金在進入過程中，并沒有感覺到中國的稅收、外匯管理部門對他們有什么實質限制。而在退出環節上也沒有政策限制，只要有人愿意接手，退出渠道也很暢通。RE/MAX United 休斯頓負責人郭翔則表示，匯兌的監控表明了外匯局的一種姿態，但外資在進入之前已經考慮了政策風險，所以《通知》對外資進入中國房地產市場的影響應該不大。

　　北京大學中國金融研究中心主任胡堅也認同這一觀點，“外匯局只是在某種程度上進行了監管，對外資而言只是增加了一些匯兌成本，并不能阻止其進入房地產業。相對于在房地產業獲取的高額利潤，增加這么點匯兌成本微不足道。”

　　“外資進入樓市，從購買房地產到兌現直至匯出，其操作時間非常長。目前出臺的外匯監管實際上是在匯兌環節進行管理，對前端的商業活動不能進行監管，因此存在較大缺陷。”有業內人士指出。

　　專家指出，隨著宏觀調控逐步轉向長效調控，相應的政策措施也應統籌考慮。有關部門應按資本項目管理原則，對外資進入房地產的交易等環節進行規范，在交易審核細節上做足文章。比如在外資進入的區域、金額、身份、用途，以及轉讓等各方面設限，配合上游部門，實施整體調控。

　　“前端的控制最為重要，應該對外資大舉進入房地產業設定上限，這與對外資進入我國金融領域實施控股上限是一樣的。”胡堅說。