2021 年來(lái)，全國(guó)商品房累計(jì)銷售均價(jià)持續(xù)下滑。全國(guó)商品房龍頭股銷售額與銷售面積同比增速之差2021 年起持續(xù)收窄、2022 年前2 月/前3 月商品房累計(jì)銷售額同比增速分別低于累計(jì)銷售面積同比增速9.7pct/8.9pct，實(shí)際反映出房?jī)r(jià)的下行。2021 年以來(lái)，全國(guó)商品房龍頭股累計(jì)銷售均價(jià)持續(xù)下滑，由2021 年前2 月的11030 元/平持續(xù)下降至2022Q1 的9552 元/平、目前與2020 年前5 月均價(jià)水平相若，2022 年前2 月及前3 月累計(jì)銷售均價(jià)同比降幅分別達(dá)到10.7%、10.4%。

 

    業(yè)態(tài)構(gòu)成：非住商品房?jī)r(jià)格下降拖累整體價(jià)格增速。統(tǒng)計(jì)局口徑的商品房銷售中包含住宅、辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，其中2021Q1 均價(jià)最低的住宅銷售面積占比同比下降2.8pct 至91.1%，業(yè)態(tài)構(gòu)成的變動(dòng)實(shí)際對(duì)商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成了支持；然而，非住業(yè)態(tài)商品房?jī)r(jià)格的下降拖累了整體銷售均價(jià)的增速，三類商品房2022Q1 均價(jià)分別同比下滑8.6%/16.6%/8.8%。非住宅商品房?jī)r(jià)格的下行受需求端影響更大，供給端百城商服用地成交建面有所下降（2013/2021 年：11.3億平/3.9億平），但需求端偏弱仍對(duì)辦公樓等價(jià)格帶來(lái)了壓力：央行企業(yè)家問(wèn)卷顯示經(jīng)營(yíng)景氣指數(shù)由2021Q2 的59.6%持續(xù)降至2022Q1 的53.3%。

 

    區(qū)域結(jié)構(gòu)：商品住宅龍頭股均價(jià)破萬(wàn)省份累計(jì)銷售面積占比同比下降5.2pct。以2022Q1 累計(jì)商品住宅銷售均價(jià)為劃分，均價(jià)破萬(wàn)的8 省2021 年來(lái)累計(jì)銷售面積占比快速下降（2021Q1/2022Q1：32.6%/27.4%），同時(shí)均價(jià)不足6000 元/平的5 省占比有所提升（2021Q1/2022Q1：15.5%/17.8%）。多重因素導(dǎo)致了區(qū)域銷售面積占比的變化：1）房企布局多位于高房?jī)r(jià)省市：高房?jī)r(jià)省市多為龍頭房企布局較多的區(qū)域，如2021Q4 多個(gè)信用風(fēng)險(xiǎn)暴露的房企重倉(cāng)廣東、影響當(dāng)?shù)厣唐纷≌�概念股供�?yīng)及購(gòu)房者信心，廣東在房?jī)r(jià)破萬(wàn)8 省中2021 年商品住宅成交面積降幅最大、累計(jì)增速最早轉(zhuǎn)負(fù)。2）集中供地項(xiàng)目建設(shè)偏慢影響高房?jī)r(jià)省市商品房供應(yīng)：年內(nèi)相當(dāng)部分項(xiàng)目由開(kāi)發(fā)能力較弱的平臺(tái)公司獲取，克而瑞數(shù)據(jù)顯示截至2022 年2 月9 日僅21%的2021 年集中供地項(xiàng)目已開(kāi)工。3）核心城市疫情散發(fā)影響高房?jī)r(jià)省市線下銷售：2021 年來(lái)多個(gè)房?jī)r(jià)較高的一二線城市出現(xiàn)散發(fā)疫情，而房?jī)r(jià)偏低省份疫情多集中于商品房市場(chǎng)規(guī)模較小的邊境城市。

 

    價(jià)格變動(dòng)：24 省均價(jià)同比下行，區(qū)域、城市分化加劇。在居民收入預(yù)期波動(dòng)、房企優(yōu)先保障現(xiàn)金流的背景下，房?jī)r(jià)下降的情況確實(shí)存在，2022Q1 31 省中10 省商品住宅概念股累計(jì)均價(jià)高于2020 年、僅7 省累計(jì)均價(jià)同比提升。各區(qū)域間房?jī)r(jià)分化加劇，與2020 年末相比，房?jī)r(jià)較低的青海、云南、吉林、廣西、甘肅降幅超過(guò)10%，同時(shí)上海、浙江、北京等均價(jià)較高的省市2022Q1 商品住宅累計(jì)均價(jià)漲幅最大；城市維度上，2021 年7 月以來(lái)多個(gè)弱二線及三四線城市采取了限制房?jī)r(jià)下跌的舉措，同時(shí)多數(shù)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)仍高于2020 年末（2022 年3 月70 大中城市中56 城新建商品住宅價(jià)格高于2020 年末）。短期來(lái)看，政策改善下深圳、上海等核心城市二手房已出現(xiàn)筑底跡象，如深圳接近參考價(jià)成交房源占比近月小幅回落、上海二手住宅概念股價(jià)格2021 年11 月起回升，但疫情擾動(dòng)可能為市場(chǎng)復(fù)蘇增添不確定性；長(zhǎng)期來(lái)看，部分區(qū)域房?jī)r(jià)的壓力更緣于產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流動(dòng)的趨勢(shì)，區(qū)域、城市間房?jī)r(jià)的分化態(tài)勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策及疫情防控存不確定性；公司銷售結(jié)算或出現(xiàn)波動(dòng)

 

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