投資摘要：

 

    市場行情：

 

    本周（4.16-4.22）A 股地產指數（申萬房地產）漲幅-9.20%（上周-2.90%），A 股大盤（萬得全A）漲幅-4.76%（上周-2.46%）；H 股地產指數（克而瑞內房股領先指數）漲幅-9.43%（上周-1.81），H 股大盤（恒生指數）漲幅-4.09%（上周-1.62%）。本周A股、H 股地產板塊表現均弱于大盤。

 

    行業基本面：

 

    疫情持續沖擊銷售。從數據來看，45 城商品房龍頭股累計銷售面積（4.1~4.22）同比-51.7%，上月同比-41.7%；16 城二手房成交面積（4.1~4.24）同比-33.8%，上月同比-30.3%。

 

    去化周期繼續上升。從數據來看，15 城商品房去化周期（截至4.24）為798 天，上月同期為646 天。

 

    土地市場供需兩弱。從數據來看，100 大中城市本年累計（截至4.24）成交土地建面同比-39.0%，上周累計同比-37.2%；本周100 大中城市（4.11~4.24）土地成交溢價率3.9%，上周1.4%；100 大中城市本年累計（截至4.24）土地成交總價同比-55.1%，上周累計同比-54.7%。

 

    融資壓力大。從數據來看，境內地產債發行規模（4.1~4.24）累計同比-65.0%，上月規模同比-41.4%；境外地產債發行規模（4.1~4.24）累計同比-5.8%，上月規模同比9.4%；信托融資規模（4.1~4.24）累計同比-77.3%，上月規模同比-84.7%。

 

    投資策略：

 

    央行態度明確，貨幣政策支持力度持續加強，調控放松走向高能級城市。4 月18 日，央行、外管局印發通知，提出23 條政策舉措，提出“因城施策，合理確定商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，支持房地產開發企業、建筑企業概念股合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。加大對優質項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產開發貸款平穩有序投放。商業銀行、金融資產管理公司等要做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務。”3月以來對地產供需兩端的金融支持不斷加強，施策的調控政策放松也從低能級城市逐漸走向高能級城市。

 

    在需求收縮和預期轉弱的沖擊之下，供需兩端都面臨極大的沖擊，預計房企紓困和改善需求的措施都將更加積極主動。市場支持力度進一步加強已經是刻不容緩，政策基調從去年年底的糾偏逐漸轉向支持。在當前政策基調與鼓勵方向都較為明確的情況下，金融機構對支持房企紓困和項目并購整合的主動性將進一步加強。各個地方政府在改善需求方面也會更加有的放矢。

 

    雖然近期疫情的多點爆發影響了政策的落地與起效，打擊了市場信心。但政府提振市場的決心已經較為清晰，隨著房企紓困路徑的日益清晰，供需兩端維穩政策效果的逐漸顯現，行業銷售企穩回暖將漸行漸近。

 

    我們建議配置高信用的優質房企龍頭。諸多風險較大的低信用民企，接下來依然面臨著極大的流動性壓力，可能難以支撐到市場回暖的時候就會繼續暴雷；而且頻繁的負面消息與幾乎喪失的拿地能力，也極大的損害了企業的市場聲譽與未來的發展空間。而高信用的優質房企在頻繁暴雷的行業背景之下，在銷售端更能獲得購房者的信任；在供給端又能不斷獲得金融機構的融資支持，在當前的市場環境下依然擁有公開市場拿地和并購獲取項目的能力；在政府推動民營房企紓困的過程中，高信用的央企國企地產和穩健經營的民營龍頭，還有機會承接出險房企的核心資產，在行業出清過程中進一步整合優質資源。市場聲譽與經營實力為高信用房概念股企的未來發展奠定了基石，有望在需求回暖之時搶占先機，進一步提升市場份額。推薦萬科 A，保利發展，金地集團，也建議持續跟蹤經營穩健的民營房企龍頭如龍湖集團、碧桂園。

 

    風險提示：行業政策落地不及預期的風險、盈利能力繼續下滑的風險、銷售不及預期的風險。

 

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