及時(shí)優(yōu)化信貸政策，保持融資龍頭股平穩(wěn)有序，支持剛改住房需求。一行兩會(huì)召開專題會(huì)議，認(rèn)真?zhèn)鬟_(dá)學(xué)習(xí)中央政治局會(huì)議和習(xí)近平總書記在中央政治局第三十八次集體學(xué)習(xí)時(shí)的重要講話精神。1）央行提到要進(jìn)一步有效管控金融風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)底線。支持資本市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求；2）證監(jiān)會(huì)提到積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs 試點(diǎn)范圍；3）銀保監(jiān)會(huì)提到要落實(shí)好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求。

 

    滬深交易所支持房企概念股合理融資，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)龍頭股平穩(wěn)健康發(fā)展。1）5 月4 日，深交所發(fā)布支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)八項(xiàng)措施。其中提到要支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，允許優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購(gòu)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展；2）5 月5 日，上交所黨委召開會(huì)議，指出要服務(wù)好民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，推動(dòng)擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施REITs 試點(diǎn)范圍，合理把握IPO 和再融資常態(tài)化。

 

    因城施策各地持續(xù)變化。1）長(zhǎng)沙首套商品住房網(wǎng)簽滿4 年可購(gòu)買第二套商品住房；2）蘇州新房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間調(diào)整為2 年，非本市戶籍居民連續(xù)繳納6 個(gè)月社保即可購(gòu)房，非限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)；3）無錫發(fā)布通知，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5 年調(diào)整為2 年；4）西安調(diào)整政策，5 月1日起公積金繳存職工每年可以申請(qǐng)一種住房消費(fèi)類提取；5）長(zhǎng)春首次申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款，最低首付款比例不低于20%；6）徐州提出18 條政策助推房地產(chǎn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，其中包括競(jìng)拍保證金降至50%、鼓勵(lì)降首付比例；7）廣西擬出臺(tái)新政：租房和加裝電梯或可多次提取公積金；8）嘉興職工首次使用公積金購(gòu)房，單人最高貸款額度上浮至40 萬元，雙人及以上最高貸款額度上浮至80 萬元；9）洛陽出臺(tái)18 條房地產(chǎn)舉措，首付款比例降至20%，分期繳納土地出讓金； 10) 中山加大住房公積金支持力度，優(yōu)化限購(gòu)區(qū)域；11）鎮(zhèn)江發(fā)布通知，對(duì)已結(jié)清首次公積金貸款的繳存職工家庭，第二次申請(qǐng)公積金貸款的首付比例調(diào)整為40%；12）樂山加強(qiáng)合理住房需求支持，購(gòu)買新房首套補(bǔ)貼8000 元，二套補(bǔ)貼12000 元； 13）贛州房展會(huì)期間購(gòu)房者貸款年齡放寬至70 歲，首套房貸利率降至5.2%。

 

    1、 本周新房龍頭股、二手房成交情況：

 

    新房方面：本周36 城整體新房成交面積相較去年同期變化-66.5%，環(huán)比-47.5%，相對(duì)2021 年周均-70.7%。年初以來累計(jì)同比-46.5%。其中，一/二/三線新房成交面積同比-64.9%/-52.9%/-76.3%，環(huán)比變化-59.0%/-47.2%/-43.1%，年初以來累計(jì)同比-38.6%/-37.0%/-59.2%。

 

    二手房方面：本周的二手房市場(chǎng)中統(tǒng)計(jì)的13 個(gè)城市成交面積同比變化-16.5%，環(huán)比-64.9%，年初以來，二手房成交面積累計(jì)同比變化-41.3%。

 

    （1）新房成交情況：

 

    新房方面：本周36 城整體新房成交面積相較去年同期變化-66.5%，環(huán)比-47.5%，相對(duì)2021 年周均-70.7%。其中，一/二/三線新房成交面積同比-64.9%/-52.9%/-76.3%，環(huán)比變化-59.0%/-47.2%/-43.1%。

 

    5 月以來：36 城市新房成交面積同比-72.1%，其中，一/二/三線新房成交面積累計(jì)同比-66.5%/-42.8%/-85.4%。

 

    年初以來：36 城市新房成交概念股面積同比-46.5%，其中，一/二/三線新房成交面積累計(jì)同比-38.6%/-37.0%/-59.2%。

 

    庫(kù)存方面：本周統(tǒng)計(jì)的12 城市庫(kù)存去化周期為13.0 個(gè)月，環(huán)比變化+0.6個(gè)月，其中一/二/三線庫(kù)存分別變化+0.7/+0.4/+1.2 個(gè)月。

 

    （2）二手房成交概念股情況：

 

    本周的二手房市場(chǎng)中統(tǒng)計(jì)的14 個(gè)城市成交面積同比變化-16.5%，環(huán)比-64.9%。5 月以來累計(jì)同比+361.8%。年初以來，二手房成交面積累計(jì)同比變化-41.3%。

 

    一線城市（北京、深圳）：二手房成交面積本周同比+3.3%，環(huán)比-59.1%。

 

    5 月以來累計(jì)同比+202.8%。年初以來累計(jì)同比-39.0%。

 

    二線城市（杭州、南京、成都、青島、廈門、南寧、蘇州）：二手房成交面積本周同比+1.2%，環(huán)比-67.9%。5 月以來累計(jì)同比+473.6%。年初以來累計(jì)同比-33.9%。

 

    2、 房企資金跟蹤：

 

    5 月6 日，金融街發(fā)布公告稱，擬發(fā)行兩品種合計(jì)不超10 億元公司債券，期限5 年，詢價(jià)最低2.80%。

 

    5 月6 日，華潤(rùn)置地發(fā)布公告稱，債券“22 潤(rùn)置03”5 月9 日開始在深交所上市，發(fā)行總額10 億元，期限3 年期，票面年利率2.79％。

 

    5 月6 日，華夏幸福公布債務(wù)重組相關(guān)兌付進(jìn)展。自4 月29 日開始，啟動(dòng)第二批現(xiàn)金兌付安排，分批兌付，總金額為14.16 億元。

 

    5 月6 日，金科股份召開2021 年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。公司正籌備龍頭股發(fā)行20 億小公募債，用以歸還“20 金科03”、“19 金科03”本金合計(jì)19.46 億債券。

 

    3、本周市場(chǎng)重要信息：

 

    （1）行業(yè)信息：

 

    5 月6 日，央行發(fā)布2022 年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告。2022 年一季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.56 萬億元，同比下降0.4 個(gè)百分點(diǎn)，增速比上年末低1.3 個(gè)百分點(diǎn)；一季度增加2900 億元，比上年四季度多增4414億元。個(gè)人住房貸款余額38.84 萬億元，同比增長(zhǎng)8.9%，增速比上年末低2.3 個(gè)百分點(diǎn)。3 月份，新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為5.42%，比年初低17 個(gè)基點(diǎn)。

 

    5 月6 日，中共中央、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》。推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè) 分類引導(dǎo)縣城發(fā)展方向。

 

    5 月7 日，人民銀行廣州分行召開新聞發(fā)布會(huì)。會(huì)議指出廣東房貸已經(jīng)重回增長(zhǎng)通道，要積極推動(dòng)保租房REITs 項(xiàng)目。

 

    5 月7 日，濟(jì)南第一批次集中供地完成出讓，共出讓35 宗地塊，總起拍價(jià)超162 億元。其中21 宗地塊成交，總成交價(jià)90.14 億元，14 宗地塊流拍。

 

    5 月7 日，無錫第一批次集中供地完成出讓，8 宗地全部成交，僅1 宗溢價(jià)成交，其余均以底價(jià)成交，共計(jì)成交104 億元。

 

    5 月6 日，深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《二手房交易經(jīng)紀(jì)服務(wù)指引（試行）》，明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方服務(wù)十大基本原則，包括提前告知、依次代理原則等。

 

    5 月5 日，海南省政府辦公廳印發(fā)《進(jìn)一步為中小微企業(yè)紓困解難的措施》，出臺(tái)九大措施，其中包括小型微利企業(yè)等按50%稅額幅度減征“六稅兩費(fèi)”。

 

    5 月5 日，廣州完成首批集中供地。共推出18 宗涉宅用地，沿用去年二、三批次的“限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”規(guī)則。成交17 宗，其中2 宗溢價(jià)成交，1 宗觸頂價(jià)成交；溢價(jià)率1%，環(huán)比+1pct；流拍率6%，環(huán)比-18pct；國(guó)央企摘地6 宗，城投摘地7 宗，民企摘地4 宗。

 

    5 月3 日，惠州住建局發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的通知》，提出將優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、取消惠陽大亞灣限購(gòu)。

 

    （2）公司信息：

 

    【招商積余】招商積余北京公司成功中標(biāo)農(nóng)業(yè)銀行北京數(shù)據(jù)中心園區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

 

    【萬科A】4 月公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積160.9 萬平方米，同比-47.9%；銷售金額308.4 億元，同比-38.0%。1-4 月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積793.6 萬平方米，同比-43.8%；銷售金額1373.4 億元，同比-40.1%。

 

    投資建議：政治局會(huì)議表述積極，3 月16 日多部門聯(lián)合發(fā)聲以來，政策加速改善。

 

    持續(xù)看好政策改善和供給側(cè)改革受益標(biāo)的，保利發(fā)展、金地集團(tuán)龍頭股、萬科A、招商蛇口、建發(fā)股份、招商積余、南山控股等。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：大幅收緊購(gòu)房杠桿資金、調(diào)控政策超預(yù)期嚴(yán)格、信用風(fēng)險(xiǎn)加劇。

 

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