核心觀點：

 

    　　本周政策情況：央行下調首套普宅按揭利率下限，政策改善力度及城市能級有所提高。本周央行下調首套普通住宅按揭利率下限20bp，限購城市常熟、沈陽、欽州等地下調首付比，蘇州、合肥、長沙等地放松限購，出臺改善政策的城市能級有所提高。限購城市在調控內容上也有突破，長沙新政打通保障性租賃住房與商品住宅市場，間接放松限購限貸，南京、無錫、東莞等城市為多孩家庭放松限購，降低購房利率。

 

    　　本周基本面情況：成交小有回升，推盤力度持續下行。根據Wind 及房管局數據，本周46 城新房成交面積環比上升7.6%，同比下降46.4%，5 月前12 天同比下降43.7%。推盤方面，12 城單周推盤面積環比下降23.6%，同比下降48.9%，5 月前12 天推盤面積同比下降43.8%。

 

    　　本周土地情況：土地成交環比下行，各地一批次土拍熱度分化。2022年第19 周土地成交面積環比下降35.9%，同比下降14.5%，出讓金環比下降53.6%，同比下降62.8%，溢價率4.5%，環比下降0.2pct。兩集中方面，本周無錫、蘇州、濟南完成首批供地，其中無錫、蘇州全部成交，溢價率分別為0.1%、3.0%，濟南流拍率40.0%，溢價率1.0%。

 

    　　本周重點數據：央行調整住房貸款披露口徑，居民信貸需求進一步下滑。4 月住房貸款余額38.78 萬億元，同比上升7.7%，較3 月增速收窄1.2pct，住房貸款單月減少605 億元，同比下滑117.7%。

 

    　　開發板塊觀點：各地政策多樣化，因城施策如期升級。4 月末政治局表態支持各地從當地實際出發完善房地產龍頭股政策以來，各地方政府在“房住不炒”的前提下頻出新政，長沙支持居民將房屋注冊為“保障性租賃住房”從而不計入家庭住房套數，長沙提出家庭房屋登記為保障性租賃房可不計入家庭住房套數，相當于同時放松“限購和限貸”，而南京、無錫、東莞等城市出臺二胎可多購住宅且享受一定優惠的政策，也是符合國家長期發展方向且可以增加居民購房能力的政策嘗試。二季度市場基本面壓力進一步增大，各地四限放松上的意愿提升，央行也下調首套普通住宅按揭利率下限，為各地調控提供更大空間，政策環境持續改善，近期板塊估值回調至歷史39%分位，建議關注加倉機會。

 

    　　本周物業觀點：板塊低位震蕩，央國企小幅反彈。本周市場振幅較大，5 月12 日大跌中，寶龍商業、融創服務股價均創歷史新低。全周來看，恒生指數小幅下跌0.5%，物業板塊平均下跌0.9%，其中央企龍頭平均上漲2.7%，民企龍頭下跌0.1%。物業板塊整體動態PE 為9.6，處于歷史1%分位，估值仍處低位。民營地產商在當前環境下壓力仍然較大，央國企在本周有所反彈。

 

    　　風險提示。基本面不及預期；融資收緊；供給側改革出清影響情緒。

 

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