事件：

 

    5 月15 日，央行、銀保監會發布通知，首套住房按揭貸款利率下限調整為LPR-20bp，二套住房按揭貸款利率下限維持LPR+60bp，各派出機構自主確定轄區內各城市首套和二套住房按揭貸款利率加點下限。

 

    簡評

 

    下調首套房龍頭股按揭貸款利率下限后，現行利率較下限有較大下降空間。本次通知將首套房按揭貸款利率下限調整為LPR-20bp，即4.40%，二套房按揭貸款利率下限維持LPR+60bp，即5.20%，根據貝殼研究院對103 個重點城市的監控，截至2022 年4 月，主流首套房貸利率為5.17%，二套房龍頭股貸利率5.45%，相較利率下限分別有77、25 個bp 的下調空間。本次利率下限下調，是對4 月29 日中央政治局會議所提出的“支持各地完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求”的積極響應。

 

    下調房貸利率改善購房者預期，對銷售改善具備積極作用。根據對歷史的復盤我們發現，2008 年之后房貸利率有2 個明顯的下行周期，一個是2011 年四季度至2012 年三季度，房貸利率累計下調142 個bp，一個是2014 年四季度至2017 年一季度，房貸利率累計下調170 個bp，這兩次利率的下調都對應了銷售的迅速恢復，2012 年銷售由年初的負增長恢復至全年實現2.0%的正增長，2014 年之后的利率下調也對應了2015~2017 年的地產牛市。盡管房貸利率下調對于購房者月均支出的節省有限，但是卻釋放了積極的支持信號，有助于改善購房者預期，從而進一步刺激銷售。

 

    “穩增長”背景下，房地產行業概念股作為國民經濟的支柱產業，預計將會得到更多支持。2021 年9 月以來，面對行業的快速下行，房地產行業政策轉暖，至今已有超100 個城市調整房地產政策，包括按揭利率的自主下調，尤其2022 年4 月政策刺激力度加大，根據中指研究院的統計，單月超70 城出臺政策超百次。面對疫情的沖擊和外部環境的不確定性，4 月29 日召開的中央政治局會議指出“穩增長、穩就業、穩物價面臨新的壓力”，而當務之急是把“穩增長”放在更加突出的位置，更好地引導預期、提振信心、調動各方面積極性。房地產作為國民經濟支柱行業的地位目前并未改變，在此背景下其經濟穩定器和壓艙石的作用將更加突出，預計將會得到更多的支持。

 

    投資建議：我們認為房地產概念股政策趨勢向好不變，隨著疫情逐漸得到控制和生產經營的逐步恢復，政策效果有望加速落地。重申看多地產板塊的觀點不變，繼續推薦A 股：保利發展、萬科A、招商蛇口、金地集團、建發股份、華發股份、華僑城A、綠地控股、新城控股、濱江集團等；港股：中國海外發展、中國金茂、旭輝控股集團、碧桂園、華潤置地、龍湖集團。同時地方政府和證監會加大對REITs 的支持力度，近期我們強烈看好持有運營類開發商，包括：招商蛇口、南山控股、金融街、浦東金橋等。

 

    風險提示：疫情反復超預期，政策落地效果不及預期，房地產概念股銷售下行超預期。

 

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