事項：

 

    據中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2022 年5 月20 日貸款市場報價利率（LPR）為：1 年期LPR 為3.7%，維持前值不變；5 年期以上LPR為4.45%，較上月的4.6%下調15BP。

 

    平安觀點：

 

    LPR 改制后首次5 年期下降15bp，引導房貸龍頭股利率下行信號意義較強。5月5 年期LPR 下調至4.45%，較上月4.6%下降15bp，創LPR 改制后5年期最大單次降幅。按照總價100 萬、首付5 成、按揭利率4.6%，30 年按揭，等額本息還款方式下對應月供為2563 元/月，若按揭利率降15bp，對應月供下降比例為1.7%。結合5 月15 日央行下調首套房房貸利率下限至5 年期LPR 減20bp，即意味著本月5 年期LPR 下調后，最低首套房房貸概念股利率可降至4.25%，按揭利率下調空間進一步打開，引導房貸利率下行信號明顯。

 

    按揭利率快速下行，后續有望延續改善。4 月貝殼研究院監測的103 個重點城市主流首套房貸利率為5.17%，為5 月5 年期LPR 的1.16 倍，上浮比例仍處于歷史較高水平。對比2009Q2 和2016Q3 兩輪低點，從絕對值差值、與同期基準價差、與基準相對比值差距，當前按揭利率潛在下行空間依舊充足。基準利率方面，對比5 月5 年期LPR 與歷史值及5 年以上中長期貸款利率，當前5 年期LPR 已處于歷史低位，后續按揭利率改善或在基準加點方面優化。據財聯社報道，央行下調最低首套房貸款利率后，本周鄭州、天津等地陸續將首套利率下調至4.4%（4 月5 年期LPR 減20bp），預計后續更多壓力型城市首套房貸利率向下限靠攏。

 

    二季度末及三季度初為銷售觀察窗口期，本輪復蘇斜率或不及過往。近期政策松綁力度及城市能級持續上升，首付比例、按揭端等加大發力，疊加近期疫情逐步得到控制，多重因素有望形成共振，為銷售企穩奠定基礎。

 

    但考慮樓市信心不足、疫情反復導致購房者收入預期走弱，本來銷售復蘇彈性或不及過往周期（2008-2009 年、2014-2016 年）。房企概念股方面，隨著政策維穩及多舉措化解房企信用風險，我們認為房企間將加速走向分化，下半年民企現金流有望得到緩解，強運營強信用的央國企及優質民企或將更積極把握拿地窗口期，迎來發展機遇。

 

    投資建議：隨著政策發力及疫情后復蘇形成共振，我們認為二季度末三季度初為樓市企穩的重要觀察窗口期，下半年行業概念股有望逐步迎來政策寬松與銷售復蘇的蜜月期，板塊估值有望逐步修復。開發板塊主要關注，一類為短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中長期有望搶占市場份額的強運營、高信用企業概念股，如保利發展、萬科A、金地集團、招商蛇口、濱江集團、天健集團等；一類為基本面有一定支撐、政策博弈彈性標的如新城控股、中南建設等。物管板塊估值已至歷史低位，隨著政策松綁及房企資金改善，有望帶來優質物企估值修復，關注如碧桂園服務、保利物業、招商積余、新城悅服務、星盛商業等。

 

    風險提示：1）房地產行業概念股短期波動超出預期風險；2）個別房企概念股流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險；3）政策改善及時性低于預期風險。

 

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