投資要點

 

    　　土地供應（6 月）：本月土地供應概念股同比下降、環比上升。

 

    　　本月，全國合計推出1795 宗住宅用地，規劃建筑概念股面積合計10963 萬平米，同比下降52%，環比上升9%，掛牌均價4264 元/平米，同比上升34%。

 

    　　2022 年第1-6 月，全國累計推出宗住宅用地，規劃建筑龍頭股面積合計57787 萬平方米，同比下降47%，掛牌均價3389 元/平米。

 

    　　分城市能級看，

 

    　　本月，一線城市新增住宅用地48 宗，推出規劃建筑面積381 萬平米，同比下降36%，環比上升100%，掛牌均價26211 元/平米。二線城市新增住宅用地303 宗，推出規劃建筑面積3078 萬平米，同比下降49%，環比上升10%，掛牌均價7101 元/平米。三四線城市新增住宅用地1444 宗，推出規劃建筑面積7505 萬平米，同比下降53%，環比上升3%，掛牌均價1985 元/平米。

 

    　　今年以來，一線城市累計新增住宅用地149 宗，累計推出規劃建筑面積1564 萬平米，累計同比下降30%，掛牌均價21981 元/平米。二線城市累計新增住宅用地1534 宗，累計推出規劃建筑面積13882 萬平米，累計同比下降55%，掛牌均價6619 元/平米。三四線城市累計新增住宅用地8144宗，累計推出規劃建筑面積42341 萬平米，累計同比下降43%，掛牌均價1644 元/平米。

 

    　　土地成交（6 月）：本月土地成交建面和金額環比上升、同比下降降幅收窄。

 

    　　本月，全國住宅用地龍頭股成交建面為9852 萬平方米，環比+70%，同比-45%（上月為-60%）；成交金額為4785 億元，環比+101%，同比-36%（上月為-70%）；成交樓面均價4852 元/平方米，同比+16%。

 

    　　2022 年第1-6 月，全國住宅用地成交建面積38083 萬平方米，累計同比下降53%；成交總價為14186 億元，累計同比下降55%；成交均價為3725 元/平方米，累計同比下降5%。

 

    　　分城市能級看，一線城市成交建面491 萬平米，同比下降17%；成交總價1116 億元，同比上升30%；掛牌均價26211/┫，成交均價22721 元/┫。

 

    　　二線城市成交建面3237 萬平米，同比下降51%；成交總價2288 億元，同比下降38%；掛牌均價7101 元/┫，成交均價7068 元/┫。三四線城市成交建面6124 萬平米，同比下降43%；成交總價1381 億元，同比下降53%；掛牌均價1985 元/┫，成交均價2247 元/┫。

 

    　　2022 年第1-6 月，一線城市累計成交建面1120 萬平米，同比下降57%，累計成交總金額2393 億元，同比下降45%。二線城市累計成交建面9037 萬平米，同比下降62%，累計成交總金額6459 億元，同比下降56%。三四線城市累計成交建面27926 萬平米，同比下降48%，累計成交總金額5333 億元，同比下降57%。

 

    　　溢價率：本月全國住宅用地溢價率同比下降9pct，環比上升1pct。

 

    　　本月，全國住宅用地溢價率4%，同比-9pct，環比+1pct。一線城市溢價率5%，同比持平，環比+4pct；二線城市溢價率4%，同比-9pct，環比+2pct；三四線城市溢價率5%，同比-12pct，環比+1pct。

 

    　　2022 年第1-6 月，全國住宅用地市場溢價率4%，累計同比-14pct。一線城市溢價率5%，累計同比-3pct；二線城市溢價率4%，累計同比-15pct；三四線城市溢價率4%，累計同比-21pct。

 

    　　流拍率：本月全國住宅用地流拍率同比上升1pct，環比下降4pct。

 

    　　本月，全國住宅用地流拍率13%，同比+1pct，環比+4pct。其中，一線城市流拍率為0%，同環比持平，二線/三四線的流拍率分別為11%/14%,同比-5pct/+3pct，環比+3pct/+5pct。

 

    　　2022 年第1-6 月，全國住宅用地市場流拍率4%，累計同比-7pct；一線城市累計流拍率3%，累計同比-1pct；二線城市龍頭股累計流拍率10%，累計同比+1pct；三四線城市累計流拍率13%，累計同比+1pct。

 

    　　集中供地：上海等9 城完成出讓，冷熱分化，國央企拿地積極上海首批集中供地結束。6 月1 日，上海完成本年第一批土地集中供應，共推出40 宗涉宅地塊， 全部成交，成交建面446 萬平方米，總成交金額879 億元。樓面價環比上升、溢價率環比上升。成交樓面均價19707 元/┫，較21 年第三批次上升100pct。23 塊底價成交，13 塊封頂成交，4 塊溢價成交。本次土拍國央企摘地25 宗，總成交金額586.3 億元，民企摘地7宗，總成交金額148.6 億元。

 

    　　沈陽首批集中供地結束。6 月15 日，沈陽完成本年第一批土地集中供應，共推出5 宗涉宅地塊，4 宗成交，1 宗流拍，成交建面25 萬平方米，總成交金額14 億元。樓面價環比下降、溢價率環比下降。成交樓面均價5590元/┫，較21 年第三批下降7pct，溢價率0.0%，較上批次下降0.39 個百分點，流拍率20%，下降50 個百分點。4 塊底價成交。本次土拍國企拿地積極，共摘地4 宗，總成交7.3 億元。

 

    　　青島第二批集中供地結束。6 月16 日，青島完成了本年第二批土地集中供應，共推出27 宗涉宅地塊，1 宗流拍，26 宗成交，成交建面194 萬平方米，總成交金額105 億元。樓面價環比上升、溢價率環比下降。成交樓面均價為5405 元/┫，較今年第一批次上升40.5pct。溢價率1.9%，較今年第一批次下降0.1 個百分點，流拍率4%，與今年第一批次下降2 個百分點。24 塊底價成交，2 塊封頂成交。本次土拍國央企摘地12 宗，總成交金額33.5 億元，民企摘地6 宗，總成交金額19.1 億元。

 

    　　鄭州首批集中供地結束。6 月22 日，鄭州完成本年第一批土地集中供應，共推出15 宗涉宅地塊，全部成交。成交建面207 萬平方米，總成交金額107 億元。樓面價環比上升，溢價率環比下降。成交樓面價5163 元/┫，較21 年第三批次上升8.8pct，溢價率1.9%，較上批次上升1.3 個百分點。

 

    　　13 塊底價成交，2 塊溢價成交。本次土拍國央企摘地8 宗，總成交金額141.8 億元，民企摘地7 宗，總成交金額245.3 億元。

 

    　　合肥第二批集中供地結束。6 月22 日，合肥完成了本年第二批土地集中供應，共推出29 宗涉宅地塊，5 宗龍頭股流拍，24 宗成交，成交建面261 萬平方米，總成交金額190 億元。樓面價環比下降、溢價率環比下降。成交樓面均價為7297 元/┫，較今年第一批次下降15.9pct。溢價率7.9%，較今年第一批次下降3.3 個百分點，流拍率17%，下降8 個百分點。7 塊底價成交，8 塊溢價成交，9 塊封頂成交。本次土拍國央企摘地13 宗，總成交金額92.6 億元，民企摘地3 宗，總成交金額48.3 億元。

 

    　　蘇州第二批集中供地結束。6 月23 日，蘇州完成了本年第二批土地集中供應，共推出22 宗涉宅地塊，2 宗流拍，20 宗成交，成交建面198 萬平方米，總成交金額271 億元。樓面價環比上升、溢價率環比上升。成交樓面均價為13677 元/┫，較今年第一批次基本持平。溢價率3.1%，較今年第一批次上升0.1 個百分點，流拍率9%，比今年第一批次上升9 個百分點。

 

    　　17 塊底價成交，3 塊封頂成交。本次土拍國企摘地13 宗，總成交金額154.9億元，民企摘地3 宗，總成交金額30.5 億元。

 

    　　武漢第二批集中供地結束。6 月29 日，武漢完成了本年第二批土地集中供應，共推出11 宗涉宅地塊，1 宗流拍，10 宗成交，成交建面90 萬平方米，總成交金額99 億元。樓面價環比下降、溢價率環比下降。成交樓面均價為11083 元/┫，較今年第一批次基本持平。溢價率0.58%，較今年第一批次下降0.8 個百分點，流拍率9%，比今年第一批次上升5 個百分點。9 塊底價成交， 1 塊封頂成交。本次土拍國央企摘地4 宗，總成交金額11.3 億元，民企摘地2 宗，總成交金額2.9 億元。

 

    　　寧波第二批集中供地結束。6 月29 日，寧波完成了本年第二批土地集中供應，共推出21 宗涉宅地塊，全部成交，成交建面215 萬平方米，總成交金額162 億元。樓面價環比下降、溢價率環比下降。成交樓面均價為7537 元/┫，較今年第一批次下降27.4pct。溢價率4.0%，較今年第一批次下降1.9 個百分點。13 塊底價成交，7 塊封頂成交，1 塊溢價成交。本次土拍民企拿地積極，國央企摘地4 宗，總成交金額24.9 億元，民企摘地11 宗，總成交金額47.3 億元。

 

    　　杭州第二批集中供地結束。6 月30 日，杭州完成了本年第二批土地集中供應，共推出45 宗涉宅地塊，全部成交，成交建面344 萬平方米，總成交金額557 億元。樓面價環比上升、溢價率環比下降。成交樓面均價為16218元/┫，較今年第一批次下降10.8pct。溢價率5.2%，較今年第一批次下降1.2 個百分點。23 塊底價成交，12 塊封頂成交，10 塊溢價成交。本次土拍民企拿地積極，國央企摘地7 宗，總成交金額93.5 億元，民企摘地29 宗，總成交金額387.4 億元。

 

    　　投資建議：地產銷售5 月拐點已現，6 月土地市場環比改善，但同比降幅仍然較大，政策仍將加速改善，供給側改革趨勢持續，中長期看好保利發展、萬科A、金地集團、招商蛇口、南山控股、招商積余等。

 

    　　風險提示：大幅收緊按揭等居民杠桿，房企信用風險超預期，基本面龍頭股恢復力度低于預期。

 

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