企業(yè)密集發(fā)布中期業(yè)績預告，許多企業(yè)龍頭股的結算收入和凈利潤大幅下滑。我們預計今年中期大多數(shù)地產企業(yè)凈利潤率和絕對規(guī)模將繼續(xù)下探，唯有信用和效率兼顧的企業(yè)才有可能保持業(yè)績的基本穩(wěn)定。

 

    　　 企業(yè)密集發(fā)布中期業(yè)績預告。根據(jù)上交所和深交所規(guī)定，主板上市的股票，公司預計半年度經(jīng)營業(yè)績出現(xiàn)（1）凈利潤為負值或（2）實現(xiàn)盈利，且凈利潤與上年同期相比上升或者下降50%以上的情形，需要在半年度結束后的15 日內進行預告。我們統(tǒng)計今年發(fā)布中期業(yè)績預告的50 家企業(yè)（含開發(fā)商、園區(qū)運營商、物業(yè)管理概念股企業(yè)、經(jīng)紀公司），其中40 家實現(xiàn)凈利潤的大幅下降，10 家實現(xiàn)凈利潤的大幅上漲。按盈利與否區(qū)分，有30 家處于虧損狀態(tài)，20 家處于盈利狀態(tài)。

 

    　　 樣本企業(yè)結算收入和凈利潤大幅下滑。在銷售和結算端，我們統(tǒng)計公司中報業(yè)績預減的主要原因，是由于市場原因和新冠疫情所導致的房地產去化困難、交付延遲，也有部分企業(yè)表示是由于交付節(jié)奏的原因。對于部分有經(jīng)營性房地產業(yè)務的企業(yè)，租金補貼也是其中報預減的主要原因。在利潤端，出現(xiàn)次數(shù)最多的原因是結算毛利率下降（或權益比下降），此外，財務支出增加、銷售費用增加、計提減值也是導致企業(yè)凈利率下滑的重要原因。

 

    　　 “低質拿地期”對報表的影響持續(xù)暴露。2019 年之后，信用融資高度發(fā)達，企業(yè)規(guī)模日趨龐大，融資性現(xiàn)金流持續(xù)流入企業(yè)，以至于出現(xiàn)了房地產調控日趨收緊，但土地市場成交熱情持續(xù)上升的情況。這種情況實際就是地價不斷上升，而房價穩(wěn)定中區(qū)域性下降，企業(yè)盈利能力嚴重受損，只不過這個問題在報表上的暴露，是在2021 年底之后，且伴隨信用問題暴露而出現(xiàn)。這一低質拿地期維持時間之長是空前的，所以有相當一批地產企業(yè)會出現(xiàn)實際的階段虧損，甚至有些企業(yè)可能存在資不抵債的情形。

 

    　　 盈利能力下降雖然是普遍性問題，但行業(yè)龍頭股結構分化卻十分明顯。盈利能力下降當然是普遍性問題，保利、華潤等公司也不可能在低質拿地期間獲得一大批優(yōu)質土儲，所有公司的平均土地儲備質量在2018-2021 年都有降低。不過，由于融資龍頭股成本和開發(fā)能力的雙重巨大差異，尤其是融資成本方面巨大的差別，不同企業(yè)所受的沖擊完全不同。在信用風險暴露之后，企業(yè)能否有融資性現(xiàn)金流入來新購土地，以拉高存量土儲質量，則又進一步拉大了企業(yè)之間的差異。

 

    　　 風險提示：企業(yè)銷售可能在多重因素之下繼續(xù)下行，復蘇難以兌現(xiàn)的風險。信用風險進一步蔓延，一些企業(yè)概念股公開市場還款風險。

 

    　　 投資建議：我們預計，地產企業(yè)的報表盈利能力下滑是普遍性問題，而資本市場龍頭股對大量地產企業(yè)盈利預測的下調也將發(fā)生。在這個過程中，一些高信用和高開發(fā)能力的企業(yè)，優(yōu)勢就顯露出來。在開發(fā)行業(yè)，我們繼續(xù)推薦保利發(fā)展，萬科A、綠城中國、濱江集團、華潤置地、金地集團等。

 

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