板塊持續回調：上 周東北地產H 股物業指數收于4566.28 點，累計下跌18.59%；同期恒生指數累計下跌6.57%，恒生綜指累計下跌6.51%；上周東北地產物業A 股指數收于1358.41 點，累計下跌4.82%，同期滬深300下跌4.07%，上證綜指累計下跌3.81%。本周板塊內漲幅第一為祈福生活服務 (3686.HK)，本周累計漲幅達13.41%，其次為時代環球集團、銀城生活服務、弘陽服務、雅居投資控股；跌幅前五則分別為碧桂園服務、榮萬家、旭輝永升服務、合景悠活、金科服務。

 

    上周，保利物業、碧桂園服務、寶龍商業、華潤萬象生活、世茂服務、融創服務、新城悅服務、合景悠活等獲港股通增持，其中世茂服務增持最多。截至上周，保利物業/中海物業/綠城服務/碧桂園服務/旭輝永升服務/寶龍商業/金科服務/華潤萬象生活/世茂服務港股通持股比例分別為63.74%/14.67%/8.14%/8.80%/11.65%/9.08%/13.42%/1.79%/11.95%。其中，世茂服務周內獲最多增持（+0.83%)。

 

    公司動態：旭輝永升服務于公開市場回購股份；金科服務于關聯方收購第二批托兒所物業。

 

    行業新聞：廈門出臺住宅物業服務“紅黑榜”制度；成都出臺建立完善物業服務雙曬機制。

 

    投資建議：上周，金科服務龍頭股與金科集團的相關成員就收購總建面5264 平方米的2 項托兒所物業訂立最終協議，總代價為1196 萬元，與相關第二次指定成員就以租賃形式收購總建筑面積為1.59 萬方的5 項托兒所物業訂立最終協議，總代價3418 萬元。以托兒所物業的2021 年稅前租金收入100 萬元計算，總對價約可覆蓋年收入的46.1 倍。此次收購為公司一個月內第二次自關聯方收購托兒所物業，從側面體現公司對于幼教、幼托等社區增值服務布局的加強，但同時也存在引發市場對于物企作為關聯方融資“工具人”擔憂的可能性。我們認為，中長期角度，可關注關聯方較為穩健、風險較低的物企，并進一步挖掘物企的成長屬性，可關注市場化外拓能力較強、社區增值服務路徑已清晰、生態位卡位已完善的頭部物企，建議關注保利物業、華潤萬象生活、招商積余、中海物業、碧桂園服務、旭輝永升服務、綠城服務概念股、新大正。短期角度，可關注1）估值處于低位、房地產風險波動下可獲得風險溢價的央企物企，建議關注保利物業、中海物業；2）獨立經營實力較強、成長性充足，受房地產調控短期壓制，存在估值修復機遇的民企，建議關注碧桂園服務、旭輝永升服務、新城悅服務。

 

    風險提示：物管費提價受阻；外拓不及預期；增值服務拓展不及預期

 

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