住房龍頭股保障體系建設力度加大，國內首單保租房公募REIT 審核通過2021 年以來中央針對保障性租賃住房建設力度加大，著力解決新市民、青年人的住房困難問題。當前“租購并舉、全面發展住房租賃市場”已成為建設房地產長效機制的重要內容，“十四五”期間預期全國保障性租賃住房籌建規模接近900 萬套，涉及的總投資額為1.35 萬億元，約占同期房地產投資的2%-3%，為“十三五”期間棚改投資額的20%（光大宏觀）。2022 年7 月11 日，國內首單保租房REIT 審核通過，有力拓寬住房租賃企業直接融資渠道，促進存量資產向運營升維轉型，助力租賃物業證券化產品實現資產管理完整閉環。

 

    紅土保租房REIT 產品具備產生持續、穩定現金流的能力1.地理位置來看，紅土保租房REIT 初始資產為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館四個保租房項目，均位于所在區域的核心地段，周邊配套齊全且均為新建住房暫無直接競品，公共交通條件便利，出行較為方便。

 

    2.出租情況來看，自運營以來四項底層項目主要租賃業態均已達到較高出租率（截至2022 年3 月31 日，租賃住房部分平均出租率達99%），同時四項底層項目租金不及市場租賃住房租金定價的六折（睿和智庫數據），相較市場化租賃住房具有較為明顯的競爭優勢，同時具備較大租金增長空間。

 

    3.盈利情況來看，四個項目運營時間雖然未滿3 年，但已具備產生穩定現金流的能力。考慮到項目承租人為經過深圳市配租審核機制篩選的城市建設骨干力量，入住群體素質和收入水平較高，具備較強的租金履約能力；同時人才保租房租約期限較長、在冊輪候人數較多，對后續穩定現金流的可持續性提供有力保障。

 

    4.資產所在市場來看，深圳市人口多年持續凈流入，新市民、青年人的階段性住房困難問題突出。雖然近年來深圳保租房已呈現出擴大規模、加速供應的趨勢，但受制于土地資源稀缺，公共住房建設及供應規模長期滯后于租賃人群需求，較大的市場租賃供求缺口是保租房項目能夠長期穩定運營的重要基礎。

 

    在定價合理的情況下，紅土保租房REIT 底層資產能夠為投資者提供良好的回報截至2022 年3 月31 日，紅土保租房REIT 底層資產組合估值合計115800 萬元，對應單價7388 元/平方米。根據相關假設前提下基礎設施項目現金流測算概況，預計2022 年7-12 月及2023 年度紅土保租房REIT 可供分配金額分別為24.5百萬元及49.2 百萬元；投資人凈現金流分派率于2022 年7-12 月及2023 年可達4.24%（年化）及4.25%。在定價合理的情況下，紅土保租房REIT 底層資產能夠為投資者提供良好的回報。

 

    投資建議：我國保租房概念股公募REIT 正式啟航，利于引導市場由高周轉快開發向存量運營升維轉型，進而激發市場潛力、提升估值溢價。預期在政策較大支持力度下，后續REITs 產品發行節奏將加速；同時考慮到公募REITs 在房地產企業存量資產上有較大可撬動投資價值的空間，預期后續有望迎來REITs 試點范圍進一步向房地產企業長租公寓、物流地產等領域放開。關注REITs 發展對存量運營板塊的估值重塑作用，建議關注產業地產、商業地產等存量資產成熟穩定、發行人（管理人）主體優質可靠的標的。建議關注萬科A/萬科企業，中國金茂、新城控股、保利發展、金地集團、招商蛇口、中國海外發展、中國海外宏洋集團、華潤置地、龍湖集團、越秀地產龍頭股。

 

    風險分析：租金定價風險，配租風險，保障性租賃住房龍頭股項目定性風險，人口流失風險，市場競爭風險，政策風險。

 

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