繼續聚焦央國企和部分頭部民企，關注未來政策空間此次地產風波是房企信用風險概念股的集中體現，短期會影響需求預期，中期會影響增量投資，想要扭轉地產鏈條下行趨勢需要更多政策助力來扭轉信心，我們期待后續更多針對市場托底和房企紓困政策空間。建議繼續關注有機會將融資優勢轉化為拿地和銷售優勢的央國企和少數頭部民企。重點推薦1）A股開發：金地集團、萬科A、招商蛇口、濱江集團、建發股份、華發股份；2）港股開發：華潤置地、龍湖集團、中國海外發展、旭輝控股集團、碧桂園；3）物管公司：保利物業、碧桂園服務、招商積余、旭輝永升服務、中海物業、新大正；4）轉型房企：華聯控股、魯商發展。

 

    C 端風波核心是B 端信用危機的集中暴露，短期影響復蘇節奏我們認為此次風波本質是B 端信用風險龍頭股的集中暴露，主要體現為：1. 短期挫傷行業復蘇節奏。我們跟蹤的60 城7 月數據在6 月份銷售回暖之后重新回落，7 月1-23 日60 城新房銷售概念股面積同比-39%（6 月-17%）；2. 部分出險房企布局較多的地區會面臨更大的壓力。據克而瑞數據，出險項目較多城市7 月（截至17 日）平均去化率僅23%，較其他城市低15pct，另據我們統計，目前違約的全國性房企布局最多的城市依次是重慶、武漢、成都、西安等，這些城市的部分區域可能會因為項目影響導致去化難度增加。3. 影響C端對民企信任度，需求將進一步向央國企和二手房傾斜。

 

    中期影響：風波凸顯民企之殤，中期新開工投資將持續承壓2020 以來我們看到行業中民營房企的角色已經在多個維度開始淡化，此次風波預計將使得“國進民退”的格局推向極致。據我們統計，融資端、銷售端和拿地端，2022H1 民企的市占率較之2020 年分別下降51、15、37pct至11%、53%和22%。由于市場原核心主體的淡出，我們認為會對行業產生深刻影響，中期影響體現為：1. 增量投資進一步下行。預計全年新開工面積、施工面積同比增速分別為-27.3%、-3.4%，全年開發投資同比增速為-8.9%；2. 核心城市房價矛盾預計會加劇。增量投資的減少將會持續影響供給彈性，未來如果市場景氣度逐步復蘇，部分城市房價或將面臨上行壓力。

 

    政策后續展望：相關部門積極回應，未來關注更多政策空間我們觀察到風波后監管部門和地方政府龍頭股已開始積極響應，傾向于市場化解決問題。中期來看，當前房地產困局的核心在于大規模民企信用風險帶來的負反饋，如果要緩解當前地產鏈條的持續下行趨勢，需要更多政策從根源上拯救市場主體信心。居民端，可期待更大力度的因城施策、購房杠桿優化等。

 

    企業端，需要多角度托底阻斷風險蔓延。可能的方式包括：1）金融紓困支持；2）AMC 紓困；3）國資入股增信；4）穩定基金。值得強調的是，我國公共儲蓄規模龐大，截至2021 年末我國住房公積金繳存余額8.2 萬億，當前使用效率較低，我們認為未來公積金的潛在盤活也有希望為房地產行業中長期紓困以及助力平穩發展帶來想象空間。

 

    風險提示：疫情、行業政策、行業基本面下行、部分房企經營龍頭股風險。

 

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