市場表現

 

    　　上證指數本周+1.30%，收報于3269.97 點；創業板指本周-0.84%，收報2737.31 點；滬深300 本周-0.24%，收報于4328.23 點。房地產板塊+2.00%，在31 個行業內位列第13 位。

 

    　　新房成交龍頭股：成交面積同比-28.4%，環比+1.0%

 

    　　本周（7.15-7.21），我們重點跟蹤的32 城一手房成交概念股面積合計約284萬方，同比-28.4%，環比+1.0%。其中，一線（4 城）一手房合計成交面積71 萬方，同比+18.1%、環比-4.7%；二線（14 城）一手房合計成交面積162 萬方，同比-29.7%、環比-0.2%；三線（14 城）一手房合計成交面51 萬方，同比-51.9%、環比+14.5%。

 

    　　二手房成交：成交面積同比-21.5%，環比-8.6%本周（7.15-7.21），我們重點跟蹤的16 城二手房成交面積合計約114萬方，同比-21.5%，環比-8.6%。其中，一線（2 城）二手房合計成交面積27 萬方，同比-34.0%、環比-15.1%；二線（8 城）二手房合計成交面積59 萬方，同比-2.9%、環比-0.4%；三線（6 城）二手房合計成交面積28 萬方，同比-35.9%、環比-17.1%。

 

    　　新房庫存：庫存面積環比+0.81%，去化周期12.3 月截至2022.7.21，本周，我們重點跟蹤的16 城新房庫存面積合計約9218萬方，環比+0.81%，整體去化周期（按面積）約12.3 月。其中，一線（4 城）新房庫存合計3145 萬方，環比+1.95%，去化周期10.5 月；二線（6 城）新房庫存3277 萬方，環比+0.12%，去化周期9.9 月；三線（6 城市）新房庫存2795 萬方，環比+0.36%，去化周期24.4 月。

 

    　　土地市場：百城土地成交面積3843 萬方，成交土地總價1487 億元，土地溢價率2.10%

 

    　　上周（7.11-7.17），百城土地供應數量為440 宗，對應土地供應建面約2784 萬方；百城土地成交數量為515 宗，對應土地成交建面約3843 萬方，成交土地總價約1487 億元，百城土地溢價率為2.10%。其中，一線、二線、三線城市土地成交建面分別為36 萬方、2327 萬方和1479萬方，同比分別為-56%、+194%和-43%，對應土地溢價率分別為0.00%、+3.10%和+2.60%。

 

    　　 投資建議：

 

    　　本周鄭州地產集團有限公司和河南資產管理有限公司成立工作專班，聯合設立鄭州市地產紓困基金，通過資產處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

 

    　　2022 年4 月25 日，金融管理部門分別對6 家國有銀行、12 家股份行以及5 家AMC 公司進行開會指導。會議主要針對12 家問題房企的紓困進行指導。

 

    　　主要內容包括：i）AMC 可以接收2021 年底以前資產用途是土地價款的資產概念股，可以收金融機構暫未納入不良的貸款，可以收集團2021年年底之前的關聯方應收賬款，與關聯方合作收購的不納入重大關聯交易。ii）以上業務開展不納入房地產貸款的集中度管理，保證按揭發放。iii）以上的業務資本金按照50%計量，同時要全力支持開發貸，資金務必進行封閉管理。IV）對于四證不全并購項目、涉及并購貸款置換土地出讓金項目等合規性要求有所放松。

 

    　　自此之后已有包括信達、華融在內的5 家全國性及地方AMC 在化解房地產行業風險中迅速開展了實質性動作。AMC 介入房企紓困可分為以下4 種形式：①一對一幫扶中AMC 方比較謹慎，前期以簽訂戰略合作協議為主，后續實際工作推進不快，如2022 年5 月華融與中南建設的合作及6 月信達香港與佳源國際合作。②聯合實力雄厚的央國企進行共同幫扶，這一模式下央國企主要提供代建代銷等技術支持和資源供給，在當下對消除因停貸風波引發消費者對出險房企項目的疑慮有一定幫助，如2022 年4 月長城資產聯合招商蛇口與佳兆業開展紓困合作。③之前也有AMC 針對債權債務復雜的項目，直接推動破產重整，實現投貸聯動的案例。如2021 年8 月長城資產向廣東高院申請對廣州城啟進行破產清算。④AMC 直接和地方平臺公司聯手成立紓困基金，如2022 年6 月浙商資產與浙江省房協成立100 億紓困基金，及7 月河南資產與鄭州地鐵集團成立紓困基金。

 

    　　我們認為在需求收縮、供給沖擊和預期轉弱的大背景下，地方平臺公司聯手AMC 設立紓困基金的做法是大勢所趨。原因或在于①無論是上述的一對一幫扶還是聯合第三方央國企進行幫扶，問題都在于涉險房企現在共同面臨銷售斷崖式下滑的困境，大環境不佳情況下個體紓困很難有實質性進展，加之現在公開招拍掛土地市場中政府讓利較多，第三方國央企很難有動力去接盤涉險房企項目。②目前行業的整體形勢不容樂觀，幫扶者面臨很大的信用風險敞口，也很難在短期內取得回報，設立的地產紓困基金體量大，可以有足夠的動力盤活現有資產中較優質的部分，從而帶動現金流周轉；另一方面因其定位“三保”

 

    　　的公益屬性，也可提高特定項目不良容忍度。

 

    　　繼“三條紅線”后，“房地產貸款集中度管理”、“土地供應兩集中”、“ 房地產概念股稅改革試點”等政策的出臺，將供需兩端雙向約束。調控主風向未變，“以穩為主”仍為主基調，政策大放大收的空間較窄。當前板塊估值及倉位已處歷史低位。往后看，2022 年下半年市場有望逐步企穩恢復，但行業供需兩端受限帶來拿地、銷售、降杠桿之間的不協調仍存。建議關注：（1）穩健發展型：保利發展、萬科A、金地集團；（2）成長受益型：建發股份、新城控股、濱江集團；（3）物管優質標的：碧桂園服務、華潤萬象生活、綠城服務、金科服務、寶龍商業等。

 

    　　風險提示：

 

    　　房地產調控政策趨嚴，銷售概念股修復不及預期，資金面大幅收緊等。

 

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