行業點評

 

    本周A股地產轉漲，港股地產概念股、物業持續回調。本周申萬A 股房地產板塊漲跌幅為+2%，在各板塊中位列第11；WIND 港股房地產板塊漲跌幅為-1.5%，在各板塊中位列第23。本周恒生物業服務及管理指數漲跌幅為-3%，恒生概念股中國企業指數漲跌幅為+2.1%，滬深300 指數漲跌幅為-0.2%；物業龍頭股指數對恒生中國企業指數和滬深300 的相對收益分別為-5.1%和-2.7%。

 

    多城集中土拍結束，本周重回低溫狀態。全國300 城宅地概念股成交建面908 萬┫，單周環比-47%，單周同比-4%，平均溢價率3%。2022 年初至今，全國300 城累計宅地成交建面25889 萬┫，累計同比-50%；年初至今，華潤炮地、保利發展、濱江集團、中國海外發展、建發房產的權益拿地金額位居行業前五。本周廣州第二輪土拍結束，保利發展共競得3 宗地塊，分別位于南沙、黃埔和荔灣區，成交總金額48.8 億元，總建面30 萬平方米，大幅補充廣州的土地儲備。

 

    本周新房受一線城市帶動，環比上升，同比下降。35 城商品房成交合計424萬方，周環比+3%，周同比-31%。其中，一線城市周環比+23%，周同比+13%；二線城市周環比+0%，周同比-38%；三四線城市周環比-13%，周同比-44%。

 

    本周二手房由二三四線城市驅動，環比下降，同比上升。15 城二手房成交合計169 萬方，周環比-5%，周同比+4%。其中，一線城市周環比-7%，周同比-26%；二線城市周環比-5%，周同比+14%；三四線城市周環比+3%，周同比+34%。

 

    政策定調支持行業健康發展。7 月21 日召開的國務院常務會議指出要因城施策促進房地產市場平穩健康發展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求。同日銀保監會表明，金融穩定保障基金基礎框架初步確立，首批646 億元資金籌集到位。7 月22 日，長沙發布公積金新政，重點支持首推購房需求，滿足合理的改善住房需求，公積金貸款額度從60 萬元提高至70 萬元（三孩子家庭最高可貸80 萬元），二套房首付比例從60%降至40%。我們預計未來政策將延續寬松基調。

 

    房貸利率持續下降，放款周期不斷縮短，均創2019 年以來新低。2022 年7月103 個重點城市主流首套房貸利率為4.35%，二套利率為5.07%，分別較上月回落7BP 和2BP。平均放款周期為25 天，較上月縮短4 天。整體房貸利率與放款周期均創2019 年以來新低，信貸支持的力度不斷增強。

 

    投資建議

 

    國常會再次定調支持剛性與改善性住房需求，百城房貸概念股利率等創2019 年以來新低，為行業恢復奠定了需求基礎與信貸基礎。地產板塊，我們認為2021 年下半年以來積極拿地，且主打改善產品的房企能率先受益于行業復蘇，如綠城中國、建發國際、濱江集團。物業龍頭股板塊，預計獨立經營能力強的民營物企未來估值將有修復，推薦碧桂園服務，強房產交易平臺貝殼也能享市場復蘇紅利。

 

    風險提示

 

    寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企龍頭股出現債務違約

 

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