投資摘要：

 

    市場行情：

 

    本周（8.1-8.5）A 股地產指數（申萬房地產）漲幅-4.50%（上周2.85%），A 股大盤概念股（萬得全A）漲幅-0.54%（上周-0.28%）；H 股地產指數（克而瑞內房股領先指數）漲幅-3.46%（上周0.25%），H 股大盤（恒生指數）漲幅0.23%（上周-2.20%）。本周A股、H 股地產概念股板塊表現均弱于大盤。

 

    行業基本面：

 

    新房銷售跌幅收窄，二手房銷售持續回暖。從數據來看，41 城商品房龍頭股累計銷售面積（8.1~8.4）同比1.0%，上月同比-30%；16 城二手房成交面積（8.1~8.4）同比51.1%，上月同比0.6%。

 

    去化周期繼續下降。從數據來看，15 城商品房去化周期（截至8.4）為609 天，上月同期為648 天。

 

    土地市場維持弱勢。從數據來看，100 大中城市本年累計（截至8.7）成交土地建面同比-25.6%，上周累計同比-25.3%；本周100 大中城市（8.1~8.7）土地成交溢價率5.3%，上周3.7%；100 大中城市本年累計（截至8.7）土地成交總價同比-44.3%，上周累計同比-44.4%。

 

    融資形勢嚴峻。從數據來看，境內地產債發行規模（8.1~8.7）累計同比-59.9%，上月規模同比-36.6%；境外地產債發行規模（8.1~8.7）累計同比-92.5%，上月規模同比-28.7%。信托發行規模（8.1~8.7）累計同比-100.0%，上月規模同比-87.3%。

 

    投資策略：

 

    8 月5 日，中國華融官宣其將紓困陽光龍凈集團有限公司，雙方已簽署《紓困重組框架協議》。鄭州在近日出臺了房地產紓困基金設立運作方案，暫定規模100 億元。這也是7 月初全國爛尾樓業主斷供風波以來，首個落地的地方性地產紓困基金。我們認為，地方政府和金融機構正加速落地政治局會議提出的“穩定房地產市場”的指導方針，在“用足用好政策工具箱”的指導下，政策有望進入新一輪釋放期，紓困力度與需求刺激力度都有望進一步加強。

 

    當前大量民營地產面臨正在到來的償債高峰，居民對于地產交付的擔憂導致新房市場的信心十分脆弱。但二手房市場不存在新房的交付問題，二手房銷售的持續復蘇，顯示出市場需求的復蘇態勢。特別是政策較為積極且需求具有一定支撐的二線城市，二手房銷售的復蘇勢頭較為明顯。我們認為，隨著紓困措施的持續落地，居民對于新房市場的信心有望逐步修復。但在“保交樓”為主的思路下，對于預售資金的監管正進一步趨嚴，房企紓困可能著眼于“救項目，不救房企”，民營房企自身的流動性危機短期可能仍然難以改善。

 

    我們持續推薦：1）具有全國化和綜合化發展能力的高信用龍頭央企，推薦保利發展。我們認為信用優勢將推動龍頭央企在土地和并購市場獲得優勢，持續的拿地推盤能力與優質的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機，進一步提升市場份額。2）扎根高能級區域，積極向全國拓展的優質地方國企龍頭，建議持續跟蹤越秀地產龍頭股。我們認為深耕高能級區域的地方國企龍頭，兼具業績穩定性與未來成長性。在民企大規模暴雷和喪失拿地能力的當下，憑借深耕高能級區域鑄就的穩定基本盤和融資優勢帶來的逆勢擴張能力，地方國企龍頭有望在行業出清過程中實現趕超。

 

    風險提示：行業政策落地不及預期的風險、盈利能力繼續下滑的風險、銷售不及預期的風險。

 

數據推薦

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