事件：8 月8 日，發改委等決定延續服務業概念股增值稅加計抵減政策8 月8 日，國家發改委等部門印發《關于促進服務業領域困難行業恢復發展的若干政策》。其中提到，延續服務業增值稅加計抵減政策，2022 年對生產、生活性服務業概念股納稅人當期可抵扣進項稅額繼續分別按10%和15%加計抵減應納稅額。

 

    　　2019 年3 月，財政部、稅務總局等聯合發布《關于深化增值稅改革有關公告》，允許生產、生活性服務業納稅人按照當期可抵扣進項稅額加計10%，抵減應納稅額；當年9 月進一步將生活性服務業加計抵減比例提升至15%。

 

    　　點評：財務支援政策延續，政策面持續友好

 

    　　1）物管行業享受加計抵減政策。物業企業為滿足城鄉居民日常生活需求提供的各類服務活動，根據《銷售服務、無形資產、不動產注釋》（財稅〔2016〕36 號印發）定義，符合生活服務的范圍，享受加計抵減政策，即：增值稅應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額-當期進項稅額*15%。國家本次延續對服務業的政策扶持，有利于減輕企業增值稅稅負壓力，提振市場主體信心。

 

    　　2）政府給予物業企業充分的財務支援。物業企業將無條件政府補助及稅收優惠計入其他收入，2021 年，我們重點關注的物業企業政府補助及政府補助占息稅前利潤（EBIT）比重情?：保利物業8155 萬元（7.0%）、中海物業6316 萬港元（4.8%）、綠城服務4742 萬元（4.1%）、新城悅服務2393 萬元（3.4%）、華潤萬象生活7788 萬元（3.2%）、碧桂園服務1.59 億元（2.8%），政府補助數額對物業企業當期利潤有一定影響。

 

    　　3）我們認為，物管行業在疫情常態化防控/社區養老托幼/智慧社區建設/老舊小區改造參與度較高，各級政府支持力度強。近期，中央部門發文推進智慧社區建設、鼓勵物業企業吸納高校畢業生。地方層面，8 月9 日，深圳激勵物業服務企業積極配合街道、社區開展聯防聯控工作，減輕企業防疫物資龍頭股、消殺服務支出負擔，向物業服務企業發放相關疫情防控補貼。8 月5 日，北京提出將因地制宜探索城市更新模式，加快城市更新條例立法，加強物業管理路徑模式創新。各級政府持續出臺友好政策，提供發展指引和財務補貼，行業長期發展趨勢向好。

 

    　　投資建議：物管行業定位“社會治理基層支柱”，政策面持續友好，行業發展空間廣闊；前期中央九部門聯合發文推動智慧社區建設，物管企業作為“關鍵實施載體”獲得更多發展機遇；本次延續增值稅加計抵減政策，物管行業屬于受益范圍；我們認為物管行業政策面、基本面和長期發展向好的趨勢沒有改變，短期受到美聯儲加息、俄烏沖突等宏觀因素影響，年初至今板塊整體回調明顯，部分個股的股價波動較大，提供了較好的配置時機。

 

    　　投資建議關注三條主線：

 

    　　1）“估值修復”：關注房地產行業流動性回暖及民營房企信用風險逐步出清帶來的風險溢價下降。推薦新城悅服務、世茂服務，建議關注碧桂園服務、金科服務、融創服務、建業新生活。

 

    　　2）“獨立發展”：關注第三方在管面積占比超過80%，已基本具備獨立經營和擴張能力的民企物管龍頭股。推薦綠城服務、旭輝永升服務、雅生活服務。

 

    　　3）“穩健國企”：持續看好國企物管公司的穩健發展和低風險帶來的估值溢價。

 

    　　建議關注保利物業、中海物業、華潤萬象生活、招商積余、遠洋服務龍頭股、金茂服務、越秀服務、建發物業。

 

    　　風險分析：人工成本快速提升風險，第三方外拓競爭加劇風險，增值服務拓展風險龍頭股，關聯方依賴風險，外包業務質量風險。

 

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