本周（2022.8.6-2022.8.12，下同）：房地產板塊（SW）漲跌幅+1.67%，同期滬深300、萬得全A 指數漲跌幅分別為+0.82%，+1.68%，超額收益分別為+0.84%、-0.01%。

 

    房地產龍頭股基本面與高頻數據：（1）房產市場：本周60 城新房成交面積293.9萬平，環比-24.1%，同比-44.1%；2022 年8 月1 日-8 月12 日累計成交575.9 萬平，同比-36.6%。2022 年累計成交12489.3 萬平，同比-42.4%。

 

    20 城二手房成交面積147.5 萬平，環比-2.9%，同比+10.5%；2022 年8月1 日-8 月12 日累計成交287.9 萬平，同比+26.4%。2022 年累計成交3887.8 萬平，同比-31.6%。16 城新房累計庫存10218.8 萬平，環比+0.2%，同比+8.3%。16 城新房龍頭股去化周期為12.1 個月，環比變動+0.1 個月，同比變動+3.5 個月。一線、二線、三四線城市去化周期分別為10.0 個月、12.6 個月、26.6 個月，環比分別變動-0.1 個月、+0.3 個月、基本持平。

 

    （2）土地市場：2022 年8 月8 日-2022 年8 月14 日，百城供應土地龍頭股數量環比-23.1%，同比-13.5%；供應土地建筑面積環比-24.3%，同比-11.8%。

 

    百城土地成交建筑面積環比-66.9%，同比-44.8%；成交樓面價環比-60.5%、同比-52.0%；土地溢價率環比-6.1pct，同比-7.2ct。

 

    重點數據與政策：央行公布7 月金融及社融數據，7 月新增居民貸款1217億元，環比少增7265 億元，其中新增居民中長期貸款1486 億元，環比少增2681 億元，同比少增2488 億元。7 月金融數據再現下行，居民貸款同環比表現均偏弱，反映居民悲觀預期下購房意愿不足，市場信心有待修復。地方政策方面，本周蘇州、無錫、南京等強二線城市嘗試放松二套房首付，具體政策細節有待進一步落實。蘇州二套房首付比例貸款還清由50%調整為30%，未還清由80%調整為60%；無錫二套房首付比例貸款還清由40%調整為30%。未還清由60%調整為50%；南京（不含六合區、溧水區、高淳區）二套房首付比例還清由50%調整為30%，未還清由80%調整為60%。政策調整正逐漸由低能級城市向高能級城市擴散，相比于放松公積金貸款，放松限購、限貸更利于刺激潛在購房需求，提升居民購買力，對市場拉動力更為明顯。

 

    周觀點：自7 月底中央政治局會議強調“穩定房地產市場”、“因城施策用足用好政策工具箱”、“保交樓、穩民生”，8 月各地加速出臺放松政策，緊鄰北京的廊坊取消限購，南京、蘇州和無錫嘗試降首付，中國華融官宣紓困陽光城母公司。貝殼統計的7 月全國首套房貸平均利率4.35%，二套為5.07%，分別較上月下降7 個、2 個基點，平均放款周期25 天，較上月縮短4 天。預計后續限購限售將進一步松綁，房貸概念股利率、稅費有望降低，對購房者和房企的支持性政策將加快出臺。此輪放松周期持續性強，放松效應仍在累積，隨著居民購房概念股信心逐漸回復，回暖可期。中長期看，隨著風險房企收縮，更多資源整合機會和購買力向高信用頭部公司集聚。建議關注：1）房地產開發概念股：保利發展、萬科A、招商蛇口、金地集團；2）物業管理：新大正、招商積余、南都物業；3）房地產經紀行業：我愛我家。

 

    風險提示：房地產概念股調控政策放寬不及預期；行業下行持續，銷售不及預期；行業信用風險概念股持續蔓延,流動性惡化超預期；疫情反復、發展超預期。

 

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