江蘇核心三城購房概念股杠桿政策放松，充分體現政府呵護市場態度8 月12 日，根據證券時報消息，江蘇南京、蘇州、無錫三城“認房又認貸”

 

    政策均有所優化。以南京為例，對主城區申請商業性個人住房貸款執行以下新政：1）“有房無貸”（有一套房，但無房貸記錄或相應房貸已結清）家庭或“無房有貸”（有房貸記錄，但申請貸款購房時無住房）家庭的最低首付比例從50%調整為30%；2）“有房有貸”概念股（擁有一套住房且相應房貸未結清）家庭，最低首付比例從80%降至60%。我們認為，此次江蘇核心三城房貸政策改善彰顯了政府對合理購房需求的呵護和支持，未來有望進一步擴散，期待后續更多針對市場托底龍頭股和房企紓困的政策空間。

 

    政策改善邏輯從房票進一步寬松至購買力

 

    我們于7 月27 日發布的報告《解析當前地產困境》中強調，由于疫情等因素影響，當前居民購買力受到沖擊，后續可以期待在購房杠桿上的寬松空間，如優化“認房又認貸”政策或下調首付比例。此前，涉及居民購房杠桿優化的政策多集中于弱二線或三四線城市，包括鄭州此前將“認房又認貸”切換至“認貸不認房”，還有部分城市直接下調首付比例。此次江蘇核心三城同時放松購房杠桿符合我們預期，意味著：1）高能級城市進一步持續寬松；2）房貸利率經過9 個月快速調整，進一步下行空間有限，房貸政策從價格調整開始往杠桿調整邁進；3）政策改善邏輯從房票進一步寬松至購買力。

 

    銷售及土地端成交低迷，需求端改善勢在必行

 

    今年1-7 月，南京/蘇州/無錫的累計新房成交面積為550/564/195 萬平米，同比下降37%/23%/45%，核心三城中，除了蘇州，南京和無錫的降幅高于二線城市整體降幅（-33% yoy）。環比來看，南京/蘇州/無錫于7 月環比下降27%/73%/2%；三城7 月去化率數據分別為18%/32%/26%，環比6 月下降14/13/27pct，市場整體依然較為低迷。土地成交方面，目前核心三城均已完成今年第一批次和第二批次集中供地，南京/蘇州/無錫兩次集中供地的總成交建筑面積分別為532/363/284 萬平米，同比下降49%/44%/27%。市場和土地端持續下行，促使這些城市的房地產政策針對需求端托底改善。

 

    央行釋放流動性，房貸利率后續有望進一步下降8 月15 日，央行發布公告稱開展4000 億元中期借貸便利（MLF）操作，此次MLF 操作的中標利率下降10bps。我們認為，此次央行釋放流動性超預期，后續需要關注進一步推動LPR 利率報價和房貸利率下降的可能性。

 

    政策邏輯依然可以期待，關注未來政策空間

 

    7 月28 日政治局會議上已明確穩定市場的優先級，此次江蘇三城的房貸龍頭股政策改善未來有望進一步擴散，我們期待后續更多針對市場托底和房企紓困政策空間。

 

    建議繼續關注有機會將融資優勢轉化為拿地和銷售優勢的央國企和少數頭部民企。重點推薦：1）A 股開發：金地集團龍頭股、萬科A、招商蛇口、濱江集團、建發股份、華發股份；2）港股開發：華潤置地、龍湖集團、中國海外發展、旭輝控股集團、碧桂園；3）物管公司：中海物業、保利物業、碧桂園服務龍頭股、旭輝永升服務、招商積余、新大正；4）轉型房企：華聯控股、魯商發展。

 

    風險提示：疫情不確定性；行業政策不確定性；基本面下行；部分房企經營風險。

 

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