保障性租賃住房將入市，有望成為新風口

 

    2022 年8 月15 日至16 日，首批3 支保障性租賃住房概念股REITs 將完成發行。

 

    保障性租賃住房概念股借土地端成本優勢以及稅收優惠支持，能夠解決傳統租賃房租售比、流動性低的兩大痛點。而保障性租賃住房REITs 打通了不動產管理“投融管退”周期中的退出環節，形成“REITs 發行—募集資金—轉投資—二次擴募—再投資”的良性循環模式，政策支持、資產優質、成長穩定性強化其長期配置價值。我們認為利好擁有長租公寓和優質商業不動產、具備不動產管理能力的企業，如招商蛇口、萬科、新城控股、華潤置地、龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團等。

 

    政策風口：中央支持政策不斷加碼，地方政府紛紛響應2021 年6 月29 日，發改委發布“958 號文”，將能源基礎設施，保障性租賃住房等行業范圍納入公募REITs 試點范圍。2022 年5 月25 日，國務院出臺《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，指出推動基礎設施REITs 健康發展，重點盤活保障性租賃住房等領域基礎設施；5 月27 日，證監會、發改委聯合發布文件指出，保障性租賃住房發行基礎設施REITs，有利于盤活存量資產，回收資金用于新的保障性租賃住房項目建設，促進形成投融資良性循環，上海、廣東、浙江等地方政府也紛紛積極動作。

 

    資產優質：坐擁優質底層資產，平均評估增值率達27%紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT 及華夏北京保障房REIT 評估價值較賬面價值溢價分別為24.8%、11.6%、51.9%。3 支REITs 的底層資產均分別位于深圳、廈門、北京，且都處于核心區域，成熟的產業配套概念股、較低的租售比強化這些城市中優質保障性租賃住房需求的穩定性和持續性，這也是底層資產能夠長期穩定運營的重要基礎。截至2022Q1 末，3 支保租房REITs底層資產綜合出租率分別達到98.7%、99.3%與94.7%，已經達到成熟運營的狀態，募集說明書中預計上市次年EBITDA 利潤率分別為84.5%、76.2%、72.6%，高于其它行業型REITs。

 

    認購火爆：網下認購倍數均逾百倍，平均增值率約8%3 支保租房概念股REITs 共募集資金約38 億元，其中紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT 及華夏北京保障房REIT 分別募集資金12.4、13.0 及12.6 億元，較評估價值分別增值7.3%、7.1%及9.0%。戰略配售占比均值61%，彰顯投資者認可度。網下認購倍數均值119 倍，遠超首批上市公募REITs的5-15 倍，主要是因為保租房REITs 具有使用期限長、收入成長穩定性高、底層資產流動性強、擴募空間大的優點。根據紅土龍頭股深圳安居REIT 募集說明書披露，深圳安居集團尚有4 個合計投資54 億元的在建項目作為該REIT的可擴募資產儲備。

 

    資產優質、穩定派息為熱度支點，政策加持、未來空間強化市場持續性整體而言，保租房龍頭股REITs 首次啟航的火熱基于兩大支點：1. 資產優質，均位于核心城市概念股核心區域，EBITDA 利潤率占優；2. 穩定派息。4%以上的穩定派息率在市場利率下行環境下優勢凸顯。持續性角度我們認為有兩大推力：1. 政策持續加持；2.未來規模空間可觀（截至2022H1 末TOP30 運營商管理體量已突破100 萬間）。對于不動產運營而言，有利于降低企業杠桿率，激發存量盤活的潛能。我們認為利好擁有長租公寓和優質商業不動產、具備不動產管理能力概念股的企業，如招商蛇口、萬科、新城控股、華潤置地、龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團等。

 

    風險提示： REITs 進一步推進節奏不及預期，疫情導致資產盈利能力下降。

 

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