報告摘要：

 

    　　7月銷售大幅回落 ，存在季節性回落、6 月基數較高、7 月事件性沖擊三方面原因。7 月銷售金額9681 億，環比-45.4%，單月同比-28.2%，降幅比6 月擴大7.4pct，1-7 月累計銷售金額7.58 萬億，同比-28.8%，降幅比上月收窄0.1pct。全國商品房銷售龍頭股環比大幅回落，我們認為有三個方面原因：（1）7 月本身季節性回落（這個夏季高溫天氣更嚴峻）；（2）6 月存在受4-5 月疫情影響的積壓供應和積壓需求釋放；（3）7 月發生停貸事件、房企債務概念股到期高峰之下更多房企違約或展期事件，造成部分購房者對期房購買信心減弱。我們在點評6 月房地產數據的時提出行業處于艱難、溫和的復蘇，基于上述三方面原因的理解，我們認為，7 月銷售數據超預期回落不能理解為復蘇節奏的中斷，需求端政策寬松的大環境沒有變，且有進一步寬信用加碼的可能，同時供給端房企紓困邁入逐步落地的階段，月初鄭州公開發布暫定百億規模的房地產紓困基金運作方案，近期市場再度傳來由央行主管的中寨信用增進投資股份有限公司將為龍湖集團發行15 億元中票進行擔保，近期債券二級市場因情緒走弱而暴跌的房企包括金地、碧桂園、旭輝等示范性房企也有望受益。

 

    　　受集中供地潮汐影響7 月土地成交同比大增。統計局口徑7 月土地成交概念股價款875 億元，環比+33.6%，單月同比-33.4%，降幅較上月收窄31.7pct，購置面積918 萬方，環比-25.9%，單月同比-47.3%。7 月中指院300 城土地出讓金3490 億元，環比-12.2%，同比+61.4%，改善97.6pct。今年7 月環比降幅遠低于去年的-65.3%（2021 年7 月沒有集中供地，因此環比大幅下滑），也低于2020 年的-17.5%，我們在中期策略報告相對看好下半年土地端韌性，主要原因是房地產企業的產能特殊性，主要體現為有開發資質的企業和人力資源。

 

    　　新開工、在施工面積、開發投資額，同比降幅較上月進一步走闊。7 月開發企業房屋新開工面積9644 萬平，同比-45.4%，降幅比上月擴大0.3pct。7 月在施工面積85.92 億平，同比-3.7%，降幅較6 月擴大0.9pct。新開工往往滯后于拿地4-6 個月，2021 年9 月-2022 年2月中指院300 城土地成交建面4.15 億平，同比下降-31.5%，同時近期銷售回落也使新開工意愿降溫，綜合導致近期新開工面積同比下行，進一步導致在施工面積同比下行。7 月商品房開發投資完成額1.11 萬億，環比-31.1%，單月同比-12.3%，降幅較上月走闊2.9pct，1-7 月累計投資完成額7.95 萬億，累計同比-6.4%，降幅比上月進一步擴大1.0pct；由于今年以來土地招拍掛成交面積同比降幅一直在-50%左右徘徊，壓制土地購置費增速，同時今年以來施工面積和新開工面積同比不斷下滑，帶動施工投資同比下行。

 

    　　定金預收款和銀行按揭款隨銷售回落，中長居民貸高波動不及預期。7 月房企到位資金1.19萬億，環比-27.5%，單月同比-25.8%，降幅較上月擴大2.2pct，1-7 月累計到位資金8.88萬億，同比-25.4%，降幅比上月略微擴大0.1pct。

 

    　　房價整體同比降幅進一步走闊，成交偏弱的二線和強三線城市寬松進一步落地。7 月70 個大中城市新建商品住宅銷售價格環比-0.1%，同比-1.7%，降幅比上月擴大0.4pct。5 月之后，需求端政策寬松的邊際力度有逐步減弱的趨勢，我們反復提出，對于一些成交偏弱的二線和強三線城市的四限政策仍有進一步寬松空間，除一線城市外70 城房價指數整體同環比下降能為寬松提供市場依據。近期以來，我們看到蘇州、無錫、惠州等地放寬認房認貸標準，濟南調整住房公積金貸款政策，正好印證了我們的判斷。這些高能級城市的寬松將為今年的金九銀十乃至四季度銷售營造良好的購房環境。

 

    　　投資建議：7 月全國商品房銷售概念股金額環比回落，其中有夏季高溫季節性因素、6 月積壓供應和需求釋放因素、7 月停貸、房企概念股違約事件動搖購房信心的因素。在前期供給沖擊、預期轉弱的背景下，本輪房地產的復蘇注定是艱難的，但仍應看到在除一線城市外70 城房價指數整體同環比下降的背景下，更多二三線城市概念股需求政策進一步寬松正在路上，同時隨著8 月15 日MLF 和OMO 利率降低，房地產寬信用政策有望進一步加碼。整體來看，在需求端持續寬松，供給端紓困逐步落地的背景下，行業beta 向上趨勢不變，穩健綠檔房企加速在融資、拿地、銷售端不斷集中，同時未來優質民企經營逐步回歸常態，配置可適度下沉至腰部彈性標的，A 股建議關注保利發展概念股、招商蛇口概念股、濱江集團、金地集團、萬科A；H 股建議關注中國海外發展、華潤置地、龍湖集團、美的置業、旭輝控股集團。

 

    　　風險提示：房價概念股過快反彈造成政策兩難；國內新冠疫情反復。

 

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