市場表現：上周申 萬房地產龍頭股板塊收于2997.74 點，累計上漲1.67%，同期上證綜指龍頭股累計上漲1.55%，深證成指累計上漲1.22%，滬深300 累計上漲0.82%；橫向對比，板塊表現位于中游。

 

    　　公司動態：碧桂園完成配售8.7 億股，凈籌集27.9 億港元，擬用于為現有境外債項龍頭股進行再融資、一般營運資金及未來發展用途。7 月單月共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣301.1 億元，歸屬公司股東權益的合同銷售建筑面積約344 萬平方米。

 

    　　成交市場：8 月5 日-8 月11 日， 32 城新房成交面積329 萬方，環比上周下降26.4%，同比下降32.4%，16 城二手房概念股成交面積160 萬方，環比上周下降0.1%，同比上升17.3%。

 

    　　庫存供應：本周10 大城市待售面積為8691 萬方，環比+0.4%，同比+10.4%，去化周期為13.7 月，與上周相比保持不變，相比去年+4.9。

 

    　　土地市場：8 月1 日-8 月7 日，全國百城合計成交土地建面964 萬方，環比-39.8%，同比+14.5%；樓面價6965 元/平，環比-19.9%，同比+51.2%；溢價率為4.04%，環比上周走闊0.8%，同比收窄11%。

 

    　　重點事件點評：2022 年7 月房企新增融資整體上延續了今年以來低迷態勢。新增融資總額為870.58 億元（信用債+境外債+ABS+信托），環比下降3.77%，同比下降57.03%，降幅比上月擴大5.67pct。單月行業發債總額為796.38 億元，環比基本持平，同比下降45.06%，降幅比上月擴大7.18pct。分企業性質來看，央企、國企和民營房企呈現冰火兩重天，7 月央企、國企的發行信用債額度占總發行量的83.08%，混合制企業信用債發行占10.61%，民營企業債券發行量較小，僅占3.49%。8 月，仍是債務到期的高峰期，融創、雅居樂、綠地、寶龍等已經發生債務違約的企業需償還的債務依然較多，仍有較大的債務償還壓力。

 

    　　投資建議：本周央行發布7 月新增貸款數據，居民中長期貸款單月新增1486 億元，同比-63%，降幅較6 月擴大43pct，1-7 月累計凈增1.71 萬億，同比-55%，降幅較6 月擴大1pct。7 月居民中長期貸款下行，與商品房銷售季節性回落、停貸事件沖擊、短貸置換按揭等因素有關，三季度有望看到房地產寬信用進一步發力。今年5 月下調五年期LPR 15bp，長短期LPR 仍有75bp 利差（從2010 年至2019 年這一利差一直維持在50-65bp 之間，貫徹長效機制以來這一利差80-90bp），同時今年5 月央行宣布首套房lpr 可下浮20bp 之后，首套房和二套房貸利差達到80bp（自2019 年以來始終在60bp），再度下調五年期LPR 和降低二套房LPR 加點（支持改善型需求）政策有望出臺。因城施策方面，近期上海“房地產交易中心涉稅評估價”上漲，“三價就低”政策出現松動，廣州市落戶再放寬，有參保記錄即可落戶，長春出臺購房補貼政策。房企紓困方面，江蘇資產與中南集團共同設立規模20 億元的發展基金，推動一系列重點合作事項落地見效。整體來看，在需求端持續寬松，供給端紓困逐步落地的背景下，行業beta 向上趨勢不變，穩健綠檔房企加速在融資、拿地龍頭股、銷售端不斷集中，同時未來優質民企經營逐步回歸常態，配置可適度下沉至腰部彈性標的，A股建議關注保利發展、招商蛇口概念股、濱江集團、金地集團、萬科A；H 股建議關注中國海外發展、華潤置地、龍湖集團、美的置業、旭輝控股集團。

 

    　　風險提示：房價過快反彈造成政策兩難；國內新冠疫情反復。

 

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