本期投資提示：

 

    　　7 月投資、開工降幅擴大，拿地、竣工降幅略收窄，供給端修復亟需政策支持。從1-7 月累計來看，投資同比-6.4%，較前值-1.0pct；新開工同比-36.1%，較前值-1.6pct；土地購置龍頭股面積同比-48.1%，較前值+0.2pct；施工同比-3.7%，較前值-0.9pct；竣工同比-23.3%，較前值-1.8pct。7 月單月來看，投資同比-12.3%，較前值-2.9pct；開工同比-45.4%，較前值-0.3pct；土地購置面積同比-47.3%，較前值+5.5pct；竣工同比-36.0%，較前值+4.7pct。7 月房地產投資概念股降幅擴大，并仍處于低迷狀態，主要源于：市場銷售總體依然較弱、房企融資環境進一步走差、出險房企數量進一步增加、行業中遠期庫存進一步走低等。

 

    　　我們認為受限于行業銷售和融資的修復晚于預期、以及出險房企數量已經超35 家，將限制后續房企的補庫存能力，從而導致后續投資仍將處于弱改善狀態，并且預計投資修復節奏也將顯著慢于以往周期。綜合之下，我們維持22 年投資同比預測為-6.9%、開工同比預測為-24.8%、竣工同比預測為-15.6%。

 

    　　7 月銷售降幅擴大，停貸事件或增加修復曲折性，維持需求端低位弱復蘇判斷。從1-7 月累計來看，銷售面積同比-23.1%，較前值-0.8pct；銷售金額同比-28.8%，較前值+0.1pct；銷售均價同比-7.4%，較前值+1.1pct。7 月單月來看，銷售面積同比-28.9%，較前值-10.6pct；銷售金額同比-28.2%，較前值-7.4pct；銷售均價同比+0.9%，較前值+4.0pct。

 

    　　7 月銷售同比維持兩位數下降、并降幅擴大，銷售弱主要源于：經濟走弱背景下居民購買力下降、房價下降背景下居民購買意愿不強、停貸事件影響購房者預期、新冠疫情反復也限制了銷售的恢復等。考慮到政策放松、疫情改善、基數走低等積極因素逐步出現，預計4月基本上就是本輪的基本面底，但同時考慮到供需兩端相對以往更弱，推動改善路徑或將呈現“√￣”型走勢，預計近期停貸事件影響或將增加后續修復路徑的曲折性，預計銷售改善節奏也將顯著慢于以往周期。綜合之下，我們維持22 年銷售面積同比預測為-14.9%、并維持22 年銷售金額同比預測為-14.9%。

 

    　　7 月資金來源總體依然偏弱，銷售回款降幅小幅擴大、融資現金依然偏弱。從1-7 月累計來看，資金來源同比-25.4%，較前值-0.1pct。7 月單月來看，資金來源同比-25.8%，較前值-2.2pct。從7 月各資金來源同比來看，國內貸款同比-36.8%，較前值-4.7pct；自籌資金同比-20.6%，較前值-3.1pct；定金及預收款同比-31.2%，較前值-0.4pct；個人按揭貸款同比-22.6%，較前值-2.9pct。7 月單月資金來源降幅擴大，其中定金及預收款、個人按揭均降幅小幅擴大，表明銷售仍然偏弱，國內貸款、自籌資金降幅進一步擴大。綜合之下，預計后續房地產資金來源仍處于偏緊狀態，不過隨著近期行業供需兩端放松政策的持續推出，預計行業資金來源將逐步觸底回穩，其中包括銷售回款和融資現金，不過預計近期停貸事件影響或將增加后續修復路徑的曲折性。

 

    　　投資分析意見：投資端走弱、銷售端低迷，維持總量弱復蘇、結構強分化判斷，維持“看好”評級。我們認為目前房地產基本面底已現，后續基本面改善路徑或將呈現“√￣”型走勢，并將演繹出強于以往的結構彈性，包括核心城市和優質房企，并預計一二線城市將進入政策銷量共振，優質房企概念股將進入長短期成長共振。從中長期來看，我們認為我國房地產行業后續發展路徑或將類似于美國房地產行業和中國白酒行業“總量趨弱+格局優化”的模式，并預計格局優化后優質房企成長空間將再次打開，有望實現量質雙升。我們維持房地產板塊“看好”評級，推薦：A 股：保利發展、濱江集團、華發股份、建發股份、招商蛇口、金地集團、中國建筑概念股、新城控股、萬科A；推薦：H 股：華潤置地、中海外發展、龍湖集團、建發國際、旭輝控股、碧桂園，并建議關注：綠城中國；并維持物業管理板塊“看好”評級，推薦：碧桂園服務、旭輝永升服務、華潤萬象、保利物業、中海物業、新大正、綠城服務、寶龍商業、新城悅服務。

 

    　　風險提示：調控政策超預期收緊，銷售去化不及預期，房地產概念股稅試點力度超預期。

 

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