從行業角度，淡季修復速度減緩、基本面再趨悲觀之下，市場可能重回政策博弈主線。我們認為，房地產概念股回歸正常軌道，是當前政府、企業、居民的共同利益所在，因此沒有必要對地產銷售有超過對經濟整體的擔憂。近期包括政策性銀行專項借款、民企發債增信支持等多項地產紓困措施出臺，皆是高層在壓實地方責任和房企主體責任的同時對“保交樓、穩民生”提供實質性的支持，夯實了信心，提升了地產股債的“下限”，邏輯明顯改善。在此基礎上，我們期待需求端更有力政策推出的效果，畢竟銷售概念股復蘇是解決當下房地產問題的根本答案，決定了地產股債的“上限”。從個股角度，經營穩健、具備優秀品質的房企將更快從行業低谷中脫穎而出。核心推薦萬科A、保利發展、金地集團、濱江集團、綠城中國。

 

    銷售復蘇放緩，回暖仍需等待

 

    從統計局公布數據看，銷售復蘇放緩。2022 年1-7 月商品房銷售額同比-28.8%；2022 年7 月商品房銷售額同比-28.2%，較前值擴大7.4 個百分點。

 

    從日頻數據看，銷售回暖趨勢平緩。2022 年截至8 月19 日，30 城商品房成交面積為9332 萬┫，同比-31%。其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區域的商品房成交面積累計同比分別為-34%、-35%、-31%、-15%。

 

    開發投資繼續惡化，到位資金降幅擴大

 

    開發投資繼續惡化。2022 年1-7 月房地產開發投資完成額累計為79462 億元，同比-6.4%。7 月單月，開發投資完成額同比-12.3%，降幅擴大2.9 個百分點。

 

    到位資金降幅擴大。2022 年1-7 月房企到位資金累計為88770 億元，同比-25.4%。7 月單月，到位資金同比-25.8%，降幅較前值擴大2.2 個百分點。

 

    開竣工表現較弱，地產鏈繼續承壓

 

    開工由于土地存量不足以及銷售表現低迷，受房企投資意愿較弱的影響延續弱勢。2022 年1-7 月，新開工面積累計76067 萬平方米，同比-36.1%。7 月單月，新開工面積同比-45.4%，降幅較前值擴大0.3 個百分點。

 

    竣工強弩之末，表現較弱。2022 年1-7 月，竣工龍頭股面積累計32028 萬平方米，同比-23.3%。7 月單月，竣工面積同比-36.0%，較前值收窄4.7 個百分點。

 

    重要事件：

 

    ①5 年期LPR 降低15bp 至4.3%。②住建部等部門推出政策性銀行龍頭股專項借款“保交樓、穩民生”。③交易商協會擬向民企提供發債增信支持。④衛健委等17 部門提出住房政策向多子女家庭傾斜。⑤合肥召開化解房地產問題專題調度會。⑥福州房貸首付比例下調，并推出人才住房保障措施。⑦濟南下調二套住房公積金貸款首付比例，并推出二手房“帶押過戶”模式。⑧上海定向優化臨港人才購房政策。⑨江蘇昆山太倉、河北廊坊、浙江海寧放松限購限售。⑩浙江湖州鼓勵國企收購困難房企滯銷房，統籌項目間資金使用。

 

    風險提示：1、政策放松不及預期；2、疫情等因素致行業基本面超預期下行；3、房企信用龍頭股風險事件超預期沖擊。

 

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