投資摘要：

 

    市場行情：

 

    本周（8.15-8.19）A 股地產(chǎn)指數(shù)（申萬房地產(chǎn)）漲幅3.29%（上周1.67%），A 股大盤（萬得全A）漲幅-0.28%（上周1.68%）；H 股地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅2.59%（上周-4.53%），H 股大盤（恒生指數(shù)）漲幅-2.00%（上周-0.13%）。本周A 股、H 股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)均強于大盤。

 

    行業(yè)基本面：

 

    新房銷售龍頭股有所改善，二手房維持復(fù)蘇態(tài)勢。從數(shù)據(jù)來看，41 城商品房累計銷售面積（8.1~8.18）同比-24.6%，上月同比-32.3%；16 城二手房成交面積（8.1~8.18）同比20.5%，上月同比0.6%。

 

    去化周期下降。從數(shù)據(jù)來看，15 城商品房去化周期（截至8.18）為607 天，上月同期為645 天。

 

    土地市場維持弱勢。從數(shù)據(jù)來看，100 大中城市概念股本年累計（截至8.21）成交土地建面同比-23.7%，上周累計同比-23.7%；本周100 大中城市（8.1~8.21）土地成交溢價率7.0%，上周3.2%；100 大中城市本年累計（截至8.21）土地成交總價同比-43.0%，上周累計同比-42.9%。

 

    融資形勢依舊嚴(yán)峻。從數(shù)據(jù)來看，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（8.1~8.21）累計同比-56.1%，上月規(guī)模同比-36.6%；境外地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（8.1~8.21）累計同比-75.8%，上月規(guī)模同比-28.7%。信托發(fā)行規(guī)模（8.1~8.21）累計同比-87.1%，上月規(guī)模同比-87.3%。

 

    投資策略：

 

    我們認(rèn)為，地方政府和中央各部委正加速落地政治局會議提出的“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的指導(dǎo)方針，在“用足用好政策工具箱”

 

    的指導(dǎo)下，政策有望正進(jìn)入新一輪釋放期，紓困力度與需求刺激力度都在進(jìn)一步加強。8 月22 日，5 年期以上LPR 下調(diào)15基點，貨幣政策持續(xù)主動發(fā)力，積極穩(wěn)定樓市預(yù)期。8 月19 日，交易商協(xié)會再次召集多家民營房企召開座談會，探討通過中債增進(jìn)公司增信支持的方式支持民營房企發(fā)債融資；目前已知的首批試點企業(yè)包括以下六家：龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股、新城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)，后續(xù)試點或?qū)⒉粌H限于以上六家民營房企。同時，住建部、財政部、央行等有關(guān)部門近日出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，各地也密集出臺樓市政策，降低首付、提升公積金貸款額度、放松限購以及發(fā)放購房補貼等措施都屢見不鮮。

 

    我們持續(xù)推薦：1）具有全國化和綜合化發(fā)展能力的高信用龍頭央企，推薦保利發(fā)展。我們認(rèn)為信用優(yōu)勢將推動龍頭央企在土地和并購市場獲得優(yōu)勢，持續(xù)的拿地推盤能力與優(yōu)質(zhì)的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機，進(jìn)一步提升市場份額。2）扎根高能級區(qū)域，積極向全國拓展的優(yōu)質(zhì)地方國企龍頭，建議持續(xù)跟蹤越秀地產(chǎn)概念股。我們認(rèn)為深耕高能級區(qū)域的地方國企龍頭，兼具業(yè)績穩(wěn)定性與未來成長性。在民企大規(guī)模暴雷和喪失拿地能力的當(dāng)下，憑借深耕高能級區(qū)域鑄就的穩(wěn)定基本盤和融資優(yōu)勢帶來的逆勢擴張能力，地方國企龍頭有望在行業(yè)出清過程中實現(xiàn)趕超。3）具有優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營體系，開發(fā)主業(yè)穩(wěn)健，同時被監(jiān)管機構(gòu)選定為示范房企，受到金融機構(gòu)概念股重點支持的民營房企，建議持續(xù)跟蹤龍湖集團(tuán)、碧桂園。融資端的支持，在滿足了頭部的穩(wěn)健央企地產(chǎn)企業(yè)后，正逐漸向經(jīng)營穩(wěn)健的民企溢出，市場對經(jīng)營穩(wěn)健的民企也將逐漸恢復(fù)信心。

 

    風(fēng)險提示：行業(yè)概念股政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險。

 

數(shù)據(jù)推薦

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