本周觀點：需求托底加碼

 

    7 月28 日政治局會議提出，“經濟大省要勇挑大梁，有條件的省份要力爭完成經濟社會發展預期目標”。我們認為，5.5%的目標對地產仍有一定潛在要求，然而21Q3-22Q2 房地產行業GDP 當季同比歷史上首次出現連續4 個季度負增長，行業銷售和投資下行勢大力沉，已經成為穩增長的第一拖累項。我們認為，地產可能不是本輪穩增長的主角，但是不會從臺前退居幕后，至少不會成為穩增長的包袱。

 

    我們在7 月29 日《穩定高于一切》中提出基本面二次下行可能意味著需求政策下限進一步提升，并且所提出的四大調整方向有望逐一兌現：第一，按揭額度支持，利率加速下行：隨著8 月15 日MLF 下調10BP，5 年期LPR 有望超預期下調，并且隨著基本面和信貸收縮壓力的加大，地方加點幅度有望加速下行。貝殼研究院7 月數據顯示，全國首套、二套平均房貸利率分別來到4.35%、5.07%，均為2014 年至今的歷史最低位。

 

    第二，限購限貸進一步優化：蘇州、福州等熱點城市率先調整，穩增長壓力之下，經濟大省有望顧全大局適度優化。以福州為例，年內福州限購、限貸相繼放松：1）3 月下旬，福州放松限購，非五城區戶籍在福州五城區購買144 平普宅，無須提供近兩年內滿12 個月社保或納稅證明。2）7 月，福州再次放松限購，允許五城區戶籍、符合條件二孩家庭購買第三套普宅。3）8 月16 日福州發布《福州市限購區域調整差別化住房信貸政策實施細則》，五城區戶籍二套房最低首付比例由50%下調至40%，非五城區戶籍首套房最低首付比例由40%降至30%。

 

    第三，適度盤活二手房市場，穩杠桿的前提下提振改善性需求：1）珠海、濟南等地先后允許二手房交易“帶押過戶”。2）在15 個發布二手房指導價政策的城市中，有且僅有深圳仍在嚴格執行，西安7 月率先取消二手房指導價，上海二手房指導價實際執行折扣放松。二手市場逐漸回暖有望盤活居民存量資產，帶動房產置換梯隊修復，引導需求側筑底向好。

 

    第四，三四線城市通過房票安置定向托底：據團隊不完全統計，截至8 月21 日已有13 個城市/縣區提出“房票安置”。8 月16 日南京主城浦口區發布《南京市浦口區住宅房屋征收房票安置暫行規定》征求意見稿，房票適用城市能級進一步上升。

 

    8 月新房、二手房銷售同比小幅回暖

 

    新房市場本周成交393 萬平，月度同比-27.43%，相較上月改善5.78pct；累計庫存16912 萬平，一線、二線去化加速，三線及以下去化放緩。二手房市場本周成交166萬平，月度同比+11.52%，相較上月改善16.64pct。土地市場本周成交建面2021 萬平，滾動12 周同比-6.32%；成交總額186 億元，滾動12 周同比-14.87%；全國平均溢價率+3.31%，滾動12 周同比-7.44pct。

 

    本周申萬房地產龍頭股指數+3.29%，較上周提升1.62pct，漲幅排名4/31，領先滬深300指數4.25pct。H 股概念股方面，本周Wind 香港房地產指數+1.24%，較上周提升3.00pct，漲幅排序2/11，領先恒生指數3.23pct；克而瑞內房股領先指數為2.59%，較上周提升7.12pct。

 

    投資建議：我們看好行業投資邏輯從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負債、高杠桿、高周轉”轉向“高能級概念股、高信用、高品質”。具有更優秀信用資質及資源儲備的國央企和頭部房企有望率先受益于下半年的行業復蘇。持續推薦：1 ）優質龍頭：中國海外發展、金地集團概念股、保利發展、萬科A概念股、龍湖集團、招商蛇口；2 ）優質成長：新城控股、旭輝控股集團；3 ）優質物管：碧桂園服務、招商積余、保利物業、旭輝永升服務。建議關注：首開股份、華發股份、金融街、越秀地產概念股、建發國際、濱江集團、綠城中國等。

 

    風險提示：行業信用風險概念股蔓延；行業銷售下行超預期；因城施策力度不及預期

 

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