【每日一問】

 

    當(dāng)前統(tǒng)計局披露的我國城鎮(zhèn)人均住房建筑龍頭股面積為39.8 平米，但統(tǒng)計局所披露的城鎮(zhèn)人均住房建筑面積實為戶籍人口口徑，我們認為城鎮(zhèn)常住人口口徑的數(shù)據(jù)能更好的反映我國居民真實的人均住房建面。因此，我們將城鎮(zhèn)戶籍人均住房建筑面積修正為城鎮(zhèn)常住人均住房建筑面積（修正方法見附錄），根據(jù)我們的測算，2021年城鎮(zhèn)常住人口人均住房建筑面積約為31.1 平米。假設(shè)得房率平均為80%，實際人均套內(nèi)面積為24.9 平米。而發(fā)達國家普遍在30 平米以上，其中美國、英國、法國分別為52、40、37 平米，日本、韓國分別為31、27 平米。

 

    假設(shè)在每年提升0.61 平的基礎(chǔ)上，預(yù)計2034、2053、2077 年達日、英、美國水平。

 

    我們用線性擬合法來測算未來人均住房面積，得到未來三年：2022-2024 年分別為31.7、32.3、32.9 平米，2035、2050 年預(yù)計分別可達39.6、48.7 平。和海外國家對比，我們預(yù)計我國人均套內(nèi)面積2034 年達到日本的水平，2053 年達到英國的水平，2077年達到美國的水平。

 

    我們預(yù)測2022 年后人均住房面積提升帶來的新增住房需求約為5.6 億平/年。我們假設(shè)在總?cè)丝诓蛔兊那闆r下，純粹由住房面積提升帶來的新增需求=14.13 億人*新增人均住房面積，得到2022 年后我國平均每年由人均住房面積提升帶來的新增住房需求為5.55 億平米。

 

    從結(jié)構(gòu)來看，一線城市概念股由人均住房建面提升帶來的新增住房需求大于二線城市。

 

    我們對不同城市的城鎮(zhèn)人均建筑面積進行測算，其中呈現(xiàn)明顯趨勢的城市我們按照擬合數(shù)值預(yù)測（北京、上海、廣州、杭州、南京、鄭州、福州、蕪湖、金華、溫州、煙臺），其余無明顯趨勢的城市統(tǒng)一以0.8 平的增量逐年遞增。根據(jù)我們的測算，一線城市由人均住房概念股建面提升帶來的新增住房需求平均每年為1150 萬平/城，二線城市平均每年需要922 萬平/城。此外，我們還將各個城市的人均套內(nèi)面積與發(fā)達國家水平進行對比，預(yù)計提升到發(fā)達國家水平仍需要超過10 年，一線城市平均需要11 年的時間才能提升至日本的水平，而提升到英國和美國的水平還需要30 年和57 年的時間；二線城市提升到日本的水平平均需要1 年，提升到英國和美國的水平分別需要12 年和31 年。

 

    【今日收評】

 

    從大盤表現(xiàn)來看，今日（8 月23 日）申萬房地產(chǎn)板塊下跌0.91%，相對滬深300 收益率為-0.42%；恒生地產(chǎn)板塊下跌1.37%，相對恒生指數(shù)收益率為-0.58%。申萬房地產(chǎn)板塊中，央企、地方國企與民企漲幅均值分別為-0.98%、-0.18%、-0.29%。板塊今日下跌，主要是由于本次5 年期LPR 下調(diào)并不足以解決當(dāng)前地產(chǎn)困局，LPR繼續(xù)下降才能改善預(yù)期。

 

    從個股表現(xiàn)來看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為-1.14%，排名前三是金地集團、新城控股、綠地控股概念股，漲跌幅分別為0.51%、-0.09%、-0.63%，其中綠地發(fā)布半年報，歸母凈利潤同比下降49%，業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)，上半年壓降有息負債 178 億元，多方式保現(xiàn)金流概念股安全底線。主流內(nèi)房股今日漲跌幅均值為0.23%，排名前三是旭輝控股集團、建發(fā)國際集團、碧桂園，漲跌幅分別為7.44%、2.78%、0.39%。

 

    主流A 股房企與內(nèi)房股中金地、新城、旭輝與碧桂園概念股均為中債增擔(dān)保發(fā)債的首批示范民企。

 

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