行業追蹤（2022.8.21-2022.8.27）

 

    8 月24 日國務院常務會議召開，會議明確提出允許地方“一城一策”運用信貸概念股等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。表述聚焦于地方層面信貸工具的實施，可視為此前“因城施策”政策基調的延續，且更具針對性和靈活性。

 

    首付比例方面， 我們在專題報告《陌生的壓力， 熟悉的韻腳》中復盤了2008Q3-2010Q2 和2014Q3-2016Q3 兩輪房貸首付政策由收緊轉為放松的歷史，松動時點均處需求疲軟、開發投資連降時期。22 年上半年以來多城首付政策的頻繁調整，再次印證了其與行業基本面的強相關性。梳理年初至今各城首付比例下限調整情況可以看出：1）在本輪調整前，一二線城市首付比例下限普遍高出央行統一規定下限；2）本輪調整仍處央行規定下限范圍之內，屬于“因城施策”下的合理調整，但限貸調整幅度則因地而異，如基本面較弱的鄭州、石家莊等地調整力度相對較大；3）本輪調整呈現出由弱二線及三四線城市逐漸向強二線城市擴容的趨勢，如8 月以來蘇州、南京等強二線城市均已調整二套房首付比例。房貸利率方面，今年以來居民按揭利率持續松綁，5 年期LPR 年內累計降幅已達35 個基點。1 月20 日，央行下調5 年期以上LPR 5 個基點降至4.6%，是5 年期LPR 自2020 年4 月以來的首次下調；5 月20 日，5 年期LPR 下調15 個基點至4.45%；8 月22 日，5 年期LPR 再度超預期下降15 個基點至4.30%。疊加5 月15 日央行將全國首套房貸利率下限調整為相應期限LPR 減20 個基點，二套保持相應期限LPR 加60 個基點不變，至此，首套住房商業貸款利率下限已降至4.1％的歷史低位。

 

    鑒于當前限購限貸頻繁松動對銷售的刺激效果仍不明顯，結合國常會明確通過“一城一策”對剛改需求提供信貸支持，我們認為本輪信貸寬松大概率不會突破原有上限，但是托底范圍和力度仍具以下調整空間：1）基本面較差城市首付比例向央行規定下限靠攏；2）二套首付比例過高的城市繼續微調；3）部分地區貸款利率加點幅度有望下行；4）一線城市不排除特定區域限購定向松綁的可能（如近日上海臨港、北京通州限購政策出現放松）；5）針對特定人群的限購限貸松動（如近日北京住建部提出對老年人項目試點及多孩家庭給予政策支持）；6）部分城市普通與非普通住宅認定標準發生調整等。

 

    我們認為，對沖當前較大的基本面下行壓力、避免行業出清節奏失控是需求側政策持續加碼的主要目標，而本輪行業的核心博弈點在于供給側，我們延續8 月22 日《穩需求治標，保交付治本》中的觀點，預期修復和信心重塑不能完全依賴于需求政策寬松，只有給與市場參與者明確的解決方案，解決保交付和債務問題，供給側迎來真實出清，才能從根本上解決預期和信心問題。

 

    8 月新房、二手房銷售較上月有所改善

 

    新房市場龍頭股本周成交328 萬平，月度同比-30.33%，相較上月改善2.88pct；累計庫存16981 萬平，一線、二線去化加速，三線及以下去化放緩。二手房市場本周成交132萬平，月度同比+7.26%，相較上月改善12.39pct。土地市場本周成交建面2916 萬平，滾動12 周同比-1.22%；成交總額258 億元，滾動12 周同比-8.77%；全國平均溢價率+6.24%，滾動12 周同比-6.83pct。

 

    本周申萬房地產龍頭股指數-2.60%，較上周下跌5.89pct，漲幅排名23/31，跑輸滬深300指數1.55pct。H 股方面，本周Wind 香港房地產指數+0.49%，較上周下降0.74pct，漲幅排序7/11，跑輸恒生指數1.51pct；克而瑞內房股領先指數為2.52%，較上周下跌0.08pct。

 

    投資建議：我們看好行業投資邏輯從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負債、高杠桿、高周轉”轉向“高能級、高信用、高品質”。具有更優秀信用資質及資源儲備的國央企和頭部房企有望率先受益于下半年的行業復蘇。持續推薦：1）優質龍頭：中國海外發展、金地集團、保利發展、萬科A、龍湖集團、招商蛇口；2）優質成長：新城控股、旭輝控股集團；3）優質物管：碧桂園服務、招商積余、保利物業、旭輝永升服務。建議關注：華發股份、越秀地產、建發國際、濱江集團、綠城中國等。

 

    風險提示：行業信用風險蔓延；行業銷售龍頭股下行超預期；因城施策力度不及預期

 

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