周度觀點：近日國常會表示允許地方“一城一策”運用信貸龍頭股等政策，合理支持剛性和改善性住房需求，同時西安再推“以租換購”，促進改善型需求釋放。隨著政策持續發力，后續房地產有望溫和修復，但過程或相對波折。投資建議方面，開發板塊建議優選銷售、投資占優，有望率先受益行業復蘇的高信用企業，如保利發展、中國海外發展、招商蛇口、萬科A、金地集團、濱江集團、越秀地產、綠城中國、天健集團龍頭股等。物管板塊建議優選關聯房企風險可控、規模優勢漸成、市場化能力突出的央國企及優質民企，如招商積余、保利物業、碧桂園服務、新城悅服務、星盛商業等。同時建議關注產業鏈投資機會。

 

    政策環境監測：1）國常會：允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求；2）西安：限購放寬，出租房屋可再獲一套購房資格。

 

    市場運行監測：1）成交環比回落，有望溫和修復。本周（8.20-8.26）新房成交3萬套，環比降1.8%；二手房成交1.5萬套，環比降8.2%。8月（截至26日）新房日均成交同比降29.2%，較7月收窄1.8pct。后續購房信心重塑仍需時日，政策推動下成交或溫和修復。2）改善型需求占比環比下降。2022年7月32城商品住宅成交中，90平以上套數占比環比降4.9pct至77.2%。3）庫存環比微降，短期維持穩定。16城取證庫存10345萬平，環比降0.2%。短期銷售去化承壓、供給以銷定產情形下，絕對庫存或維持穩定。4）土地成交、溢價率齊升，二三線占比下滑。

 

    上周百城土地龍頭股供應建面3788.9萬平、成交建面3057.8萬平，環比升11.2%、升40.2%；成交溢價率6%，環比升2.9pct。其中一、二、三線成交建面分別占比4.9%、27.8%、67.3%，環比分別升3.1pct、降0.5pct、降2.6pct。

 

    資本市場監測：1）地產債：本周境內地產債概念股發行98億元，環比增加38.3億元；無海外債發行；重點房企發行利率為1.68%-3.9%，可比發行利率較前次有升有降。2）地產股龍頭股：本周房地產板塊跌2.6%，跑輸滬深300（-1.05%）；當前地產概念股板塊PE（TTM）11.2倍，估值處于近五年75%分位。本周滬深港股通北向資金凈流入前三房企為新城控股、金地集團、萬業企業；南向資金凈流入前三房企為碧桂園服務、華潤置地、雅生活服務。

 

    風險提示：1）政策改善及時性低于預期風險；2）個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險；3）行業短期波動超預期風險。

 

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