政策面：本周中央層面供需兩端政策齊發力：1）央行召開部分金融機構貨幣信貸龍頭股形勢分析座談會，會議強調要保障房地產合理融資需求。2）國常會定調調控放松，允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。此外，各地紓困與需求政策持續推進：1）紓困政策：廣西南寧設立平穩房地產基金首期規模30億元，首筆出資已于8月18日完成繳付，圍繞“保交樓、穩民生”開展工作；貴州貴陽結合房地產市場實際，確定首期房開企業“白名單”共計29家，保障貴陽市房地產業概念股良性循環和健康發展。2）需求政策：山東威海明確商品房預售資金監管標準；江西萍鄉給予購房補貼和契稅補貼；湖南長沙降低二套房契稅；江蘇常州全面取消限售；山東濟南放寬限購條件。3）組合政策：云南昭通出臺組合政策，需求方面加大貨幣化安置力度，下調房貸利率下限；紓困方面鼓勵各金融機構對符合貸款條件的房地產開發項目進行信貸支持。山西長冶出臺組合政策，需求端給予引進人才不同層次的購房補貼及租房補貼。紓困端實行商品房項目領導包聯制，億級、十億級及五十億級以上項目分別由區縣、市相關部門及市領導包聯，為企業扶危解困。

 

    基本面：本周新房市場仍在底部盤整，二手房市場修復放緩：本周全國30城新房成交面積264萬平，環比+2.0%，環比增速較上周收窄6.9pct ；同比-21.6%，同比增速較上周跌幅擴大4.9pct，北京、廣州、嘉興、揚州、惠州等城市表現亮眼。分線城市來看，本周一線城市環比改善，二線城市同比跌幅擴大，三線城市跌幅收窄。本周18城二手房成交面積144萬平，環比-5.7%，環比增速較上周下降7pct，同比+19%，同比增速較上周收窄8pct，低基數效應下同比增速持續保持正增長。分線城市來看，一線、三線城市延續修復趨勢，二線城市環比由正轉負，同比增幅較上周下降。本周土地市場供應面積和成交面積累計同環比均為正，全國100大中城市2022年累計成交面積55506萬平，同比-17%。

 

    板塊行情：本周A股SW房地產下降2.60%，房地產跑輸大盤1.55pct，表現弱于大市。恒生地產建筑業上漲0.24%，跑輸大盤1.75pct，漲跌幅行業排名靠后。物管板塊方面，恒生物業服務及管理上漲2.13%，恒生物業服務及管理跑贏大盤0.12pct，表現強于大市。本周A股地產重點跟蹤股標的上漲個數少于下跌個數，H股地產重點跟蹤股標的上漲個數多于下跌個數，AH物管板塊重點跟蹤股標的上漲個數與下跌個數持平。

 

    本周觀點：我們在上周周觀點中提示，中央紓困支持政策如期而至，各地因城施策穩步推進，市場筑底信號彈已打出，在本周得到較好驗證。首先，本周中央兩大會議再次釋放積極信號，央行強調要保障房地產合理融資需求，8月23日龍湖15億中票發行，并由中債信用增進公司提供全額擔保增信支持，濱江集團9.4億中票發行，我們認為在中央支持下，市場對民企信心逐步恢復，預計后續還有其他優質高信用公司債券發行在途。其次，地方因城施策密集出臺，南寧成為繼鄭州之后又一設立地產基金的城市，長三角三線城市常州全面取消限售政策。我們維持此前觀點，9月有望迎來政策放松+銷售修復共振的機會。投資建議方面，我們繼續推薦5月底以來我們堅定看好的【浙商地產一大四小】：優質龍頭- 保利發展；小而美- 華發股份、濱江集團、天健集團、越秀地產；房企債券支持在途，利好財務安全市場分歧較大的標的：龍湖集團、金地集團、新城控股概念股、旭輝控股和碧桂園。此外，我們在8月3日發布的《房地產投資修復展望》報告中詳細論證了地產土地購置下行帶來后續新房供應不足的問題，需求2022Q3-4持續修復至2023年階段，如果2023年出現新房供應緊缺，或利好二手房中介機構交易量的提升，因此我們看好中介公司中的龍頭標的：貝殼-W。

 

    風險提示：政策放松力度和速度弱于預期；局部城市疫情反復影響房地產銷售。

 

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