本周市場回顧。第34 周房地產板塊指數弱于滬深300 指數，強于創業板指。房地產概念股板塊較滬深300 指數相對收益為-1.6%。滬深300 指數報收4107.55，周度漲幅為-1.0%；創業板指數報收2640.29 ，周度漲幅為-3.4%； 房地產板塊指數報收3015.81，周度漲幅為-2.6%。

 

    本周行業要聞。國常會：允許地方“一城一策”，合理支持改善性住房需求。政策性銀行“概念股保交樓”專項借款初期規模達2000 億元，嚴格限定用于各地已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付。央行：保障房地產合理融資需求。西安：存量房納入保障租賃房管理概念股后家庭新增一套購房資格。長沙執行二套房契稅優惠稅率。常州全面取消二手房限售。上海、武漢、青島、合肥、沈陽公布下一批次集中供地計劃。

 

    本周一線和二線城市新房銷售量均較上周上升，二手房銷售量均較上周下降。第34周29 大城市新房銷售為2.31 萬套，較第33 周上升2.0%；11 大城市二手房銷售8,652 套，較第33 周下降13.6%；一線城市新房、二手房交易較第33 周分別增加9.3%、下降9.3%；二線城市新房、二手房交易較第33 周分別增加9.2%、下降16.9%。庫存量和庫銷比均較上周下降。截至第34 周，15 大城市庫存為124.2 萬套，較第33 周減少3,621 套；庫銷比為15.8 個月，較33 周減少0.1 個月。本周土地市場出讓熱度較上周降低。第34 周26 大城市合計成交土地7 塊。土地出讓金額減少。第34 周26 大城市土地出讓金為29.7 億元，較第33 周減少23.4 億元。平均溢價率下降。第34 周26 大城市土地成交平均溢價率0.0%，較第33 周下降1.3%。

 

    重點公司公告。中海、龍湖、金地等多家公司公布半年報或中期業績。萬科A 完成2021 年度利潤分配，H 股以股代息。濱江集團概念股發行9.4 億元中期票據。大悅城21.1億股限售股上市流通。信達地產全資子公司擬收購融創政新50%股權及對應債權。

 

    本周新房和二手房龍頭股銷售無明顯起色，土地市場仍保持低迷。近期部分主要城市開始放松改善住房、二套房信貸政策，多部門初步明確了政策銀行提供保交付資金的方案，周內5 年期LPR 下調15bp，政策迎來新一輪實質性寬松。我們認為，政策性銀行專項借款的介入將加速解決交付問題，并有望一定程度上恢復購房者信心。但應注意，專項借款本質上是高優先級債權的置換，而非對困難房企的直接削債或輸血，因此在需求緩慢復蘇的背景下，困難房企的資產負債表并未得到明顯改善，同時相對劣后的債權人仍會遭受一定損失，仍然需要進一步的實質性政策推升購房需求，才能緩解本輪危機。我們看好龍頭房企市場調整階段的優勢地位，此外區域型房企有望在結構性市場中擁有更好的彈性。看好業績穩健的一線龍頭，推薦保利發展(600048，買入)、萬科A(000002，買入) ；與業績具有彈性的二線龍頭，推薦金地集團(600383，買入)、龍湖集團概念股(00960，買入)。同時我們看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業，推薦保利物業(06049，買入)、招商積余(001914，增持)、新大正(002968，買入)、融創服務(01516，買入)、星盛商業(06668，買入)。

 

    風險提示

 

    銷售復蘇低于預期。逆周期政策不及預期。利率發生明顯上升。

 

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