物業管理行業研究周報：華潤萬象生活收購祥生活旗下資產

 

      每周一談：華潤萬象生活收購祥生活旗下資產

 

      事件：9 月28 日，華潤萬象生活發布公告：擬以10.37 億收購祥生活服務100%股權。公告稱其全資附屬公司創潤發展有限公司擬收購諸暨祥生100%股權及浙江祥生2%股權，目標公司為祥生控股集團（2599.HK）主席陳國祥擁有的物業公司。

 

      目標公司2021 年底稅后凈利潤為1.05 億元，剔除擬轉移債務2.07 億元后，收購PE 為7.9 倍。若按照完整價格10.37 億元，收購PE 為9.9 倍。

 

      根據公告，此次收購將為華潤萬象生活帶來在管、合約及在途面積分別約2350 萬平方米、1480 萬平方米、110 萬平方米。根據祥生活服務招股書披露，2018-2020 年，祥生活服務的收入分別約為2.45 億元、3.39 億元、4.59億元，復合年增長率為37%；凈利潤分別為1240 萬元、2980 萬元、4690萬元，復合年增長率為94.4%；毛利率分別為21.8%、24.1%、25.2%。截至招股書披露時間，祥生活服務在管面積為1840 萬平方米，我們認為，此宗收購將為華潤萬象生活帶來至少5.86 億元年收入，按照2022 年2 個月并表時間計算，約為0.98 億元。

 

      華潤萬象生活收購祥生活服務延續了其收購禹州生活及中南服務的思路，標的公司均為遞表物企。此外，根據2022 年1 月華潤萬象生活發布兩宗收購公告后的股價走勢來看，發布公告后30 日其股價漲幅分別達到了44.24%、10.22%。

 

      行業并購降溫 華潤萬象生活后來居上

 

      物管行業并購呈降溫趨勢，多數企業轉變并購思維。根據克而瑞物管，2021年全年共有53 項并購，并購交易總額達355.88 億元，今年一二季度，上市物企共計披露27 起并購，總計披露交易金額為81.01 億元。

 

      2022 年之前華潤萬象生活鮮有并購事件，2022 年三宗并購案交易規模為45.8 億，成為物企并購市場上的后起之秀。此外，三宗大單并購落地后，華潤萬象生活仍有167.61 億元可支持其后續并購擴張。

 

      數據追蹤（9 月26 日-9 月30 日）：

 

      資金及交易追蹤：

 

      滬（深）股通：A 股物業公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2022 年9 月30 日，持有991.18 萬股，較上周上漲0.1%，持股市值1.51 億元。

 

      港股通：港股中港股通持股共18 家（剔除停牌物企），自2022 年9 月26 日至9 月30 日，增幅最大的是雅生活服務，本周增幅12.04%。降幅最大的是金科服務，降25.85%。持股比例最高為保利物業，為66.86%。持股數量最多為融創服務，為4.98 億股。

 

      投資策略：我們認為目前行業已在底部，估值回落至低位，建議關注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活、關注受母公司拖累風險較小的保利物業、招商積余，關注獨立發展能力較高的的全國性物企綠城服務等。