天地源(600665)：積極作為 反應迅速 彰顯效率。12 月1 日晚間，天地源發布公告，擬籌劃非公開發行股票：

 

      公司擬向不超過35 名特定投資者非公開發行股票，募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關的房地產項目開發、符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。本次非公開發行擬發行的股票數量不超過本次發行前公司總股本的30%，最終發行數量以中國證監會核準的發行數量為準。

 

      核心觀點

 

      本輪首家公告擬籌劃定增的國有房企，公司積極作為、反應迅速，彰顯管理效率。11 月28 日晚，地產股權再融資政策公布，12 月1 日公司公告擬籌劃非公開發行股票，中間間隔僅約3 天。公司是本輪第一家、目前也是唯一一家公告擬籌劃定增的國有房企，表明公司政策敏感度高、反映積極迅速，彰顯了公司高效的管理效率，符合我們對于公司穩健積極的戰略預判。在國有背景加持下，穩健積極的發展態度有望推動公司走出長期成長之路。

 

      定增若成功有望明顯改善公司財務狀況，打開長期發展空間。公司2003 年于上交所上市，長期經營發展良好，銷售額自2014 年以來保持穩健增長態勢。不過，受制于歷史上地產股權融資窗口相對較為短暫等原因，公司遲遲沒有機會補充資本金，對公司的發展形成了限制。尤其是在房地產行業長效管理機制愈發成熟，“三道紅線”、“銀行貸款集中度”等政策陸續出臺后，整個房地產行業債務驅動的發展模式難度逐步加大。因此，如今在政策支持下，公司若定增能夠成功，將明顯改善公司的財務狀況、降低融資成本，打開長期發展空間。

 

      積極拿地，今年前三季度拿地強度達到40%。公司長期以來拿地積極，尤其是今年在行業調整的背景下，公司仍然保持穩健積極的拿地強度，前三季度拿地金額達到32 億元，拿地強度約40%。11 月28日下午，公司公告擬通過收購西安佳幸房地產開發有限公司55%股權的方式，受讓西安市高新區紅廟村集體土地上棚戶區改造項目開發用地部分國有土地使用權權益，土地儲備總金額不高于14.89 億元。持續的拿地動作表明公司穩健積極發展的戰略態度。

 

      戰略重新聚焦西安高新區，深耕西安產業高地與經濟引擎。公司 實際控制人為西安高科集團有限公司，土地儲備約55%位于西安市，2018 年至2020 年拓展長三角、珠三角和京津冀區域。2021 年以來，公司戰略重心重新聚焦西安，尤其是高新區，接連斬獲3 宗地塊。高新區是西安市的經濟重心、產業高地、樓市焦點。尤其是產業方面，西安市重點高新技術產業主要位于高新區，代表性產業包括：IT 產業、半導體、新能源產業、本土培育科創企業。受上述產業帶動，西安高新區房價領先西安市場，成交量占比高。

 

      銷售平穩，融資渠道順暢，業績調整影響減弱。受益于良好的區域布局和產業支撐，公司近年來銷售額快速增長，從2014 年的32 億元增長至2021 年的122 億元，復合增長率達21%，2022 年前三季度銷售額僅小幅下降6%。國企背景下，公司發債、股東支持、銀行信貸等渠道保持暢通，上半年實現融資到賬51.07 億元。公司股息率高、發債票息高，發債票面利率達到7.50%，股息率約3.3%。公司目前業績處于調整期，但未來主要拖累因素或逐步減弱。

 

      投資建議

 

      公司戰略重新聚焦西安，有望持續受益于當地經濟和樓市發展，維持“買入”評級。我們預計公司2022-2024 年營業收入78.26 億元、88.99 億元、102.08 億元，歸母凈利潤1.87 億元、3.43 億元、4.15 億元，EPS 0.22 元、0.40 元、0.48 元，對應PE 為18.54 倍、10.13 倍和8.37 倍。

 

      風險提示

 

      公司非公開發行股票事項審批等事項、事件進展等存在不確定性，房地產行業政策調整存在不確定性，結算節奏與毛利率存在不確定性。