行業追蹤（2022.7.31-2022.8.6）

 

    　　本周觀點：如何應對地產信貸收縮

 

    　　7 月29 日，央行發布2022 年二季度金融機構貸款投向統計報告，數據顯示涉房貸款增速全面回落，金融機構龍頭股地產貸款投放仍相對謹慎。具體來看，截至22Q2末：1） 金融機構人民幣各項貸款余額206.35 萬億元，同比增長11.2%，增速較上年末下行0.4pct。2） 房地產業中長期貸款龍頭股余額同比-1.4%，降幅較上年末擴大0.9pct。3） 人民幣房地產貸款余額53.11 萬億元，同比+4.2%，增速較上年末下行3.7pct；上半年增加6685 億元，占同期各項貸款增量的4.9%，占比較21 年全年下行14.2 個百分點。4） 個人住房貸款余額38.86 萬億元，同比增長6.2%，增速較上年末下行5.1pct。5） 房地產開發貸款余額12.49 萬億元，同比-0.2%，增速較上年末下行1.1pct，同比增速為04 年至今的首次告負，如不考慮21Q4的短暫恢復，房地產開發貸款同比增速放緩已延續15 個季度。

 

    　　8 月1 日，人民銀行召開2022 年下半年工作會議，涉地產相關內容為：1） 上半年一些突出金融風險得到穩妥處置。重點集團、大型企業風險處置穩妥推進。

 

    　　支持多省地方政府和監管部門處置化解個別企業、個別機構風險事件。牽頭設立金融穩定保障基金。維護房地產市場融資平穩有序，引導個人住房按揭貸款利率下行，支持剛性和改善性住房需求。2） 會議要求穩妥化解重點領域風險，防范化解中小銀行風險。因城施策實施好差別化住房信貸政策。保持房地產信貸、債券等融資渠道穩定，加快探索房地產新發展模式。

 

    　　我們認為，地產信貸溫和收縮是本輪行業供給側改革的必然結果，穩健、有序的出清節奏有利于行業長期的良性、健康發展。維護房地產市場融資平穩有序依賴于：1、房企信用風險的妥善處置，避免負反饋效應進一步擴散；2、需求側行業政策和流動性政策的雙寬松，因城施策和按揭支持力度升級（尤其盤活二手房市場，支持置換需求可能是居民穩杠桿預期下穩需求的可行路徑）；3、引導推動行業轉型新發展模式，即通過低杠桿、慢周轉、高品質導向的開發模式，存量改造和城市更新，持有型物業和租賃，物業管理及交易后服務場景的探索等等重新樹立行業信用。

 

    　　8 月首周新房、二手房銷售同比小幅回暖

 

    　　新房市場本周成交429 萬平，月度同比-23.18%，相較上月改善10.28pct；累計庫存17286 萬平，一線、二線、三線及以下去化加速。二手房市場本周成交159萬平，月度同比+6.65%，相較上月改善12.45pct。土地市場本周成交建面3506萬平，滾動12 周同比-14.08%；成交總額1162 億元，滾動12 周同比-35.64%；全國平均溢價率+3.72%，滾動12 周同比-9.41pct。

 

    　　本周申萬房地產龍頭股指數-4.50%，較上周下跌7.35pct，漲幅排名30/31，跑輸滬深300 指數4.18pct。H 股方面，本周Wind 香港房地產概念股指數-1.36%，較上周下降1.47pct，漲幅排序8/11，跑輸恒生指數1.58pct；克而瑞內房股領先指數為-3.46%，較上周下跌3.71pct。

 

    　　投資建議：我們看好行業投資邏輯從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負債、高杠桿、高周轉”轉向“高能級、高信用、高品質”。具有更優秀信用資質及資源儲備龍頭股的國央企和頭部房企有望率先受益于下半年的行業復蘇。持續推薦：1 ）優質龍頭：中國海外發展、金地集團、保利發展、萬科A、龍湖集團、招商蛇口；2 ）優質成長：新城控股、旭輝控股集團；3 ）優質物管龍頭股：碧桂園服務、招商積余、保利物業、旭輝永升服務。建議關注：首開股份概念股、華發股份、金融街、越秀地產概念股、建發國際、濱江集團、綠城中國等。

 

    　　風險提示：行業信用風險蔓延；行業銷售下行超預期；因城施策力度不及預期

 

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