房地產支持政策觀點報告四：如何理解證監會有關股權融資調整優化的五項措施

 

　　摘要：并購重組支持政策或有利于優質房企擴表，強化競爭格局改善邏輯；房企再融資功能從無到有，條件相對寬松；與A 股一致，H 股再融資功能恢復，其與紅籌股之間估值差或逐步修復；明確房企REITs 發行人地位，運營能力或于估值兌現；不動產私募投資試點或倒逼主動股權投資能力提升，有助于打通“募投管退”資管循環。

 

      事件：證監會發言人答記者問：“房地產市場平穩健康發展事關金融市場穩定和經濟社會發展全局。證監會堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，積極發揮資本市場功能，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，加大權益補充力度，促進房地產市場盤活存量、防范風險、轉型發展，更好服務穩定宏觀經濟大盤。

 

      證監會決定在股權融資方面調整優化5 項措施，并自即日起施行”。

 

      從以下五個方面關注此次政策引致的“從0 到1”機會：

 

      一、并購重組支持政策或有利于優質房企擴表，強化競爭格局改善邏輯“恢復涉房上市公司并購重組及配套融資。允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司。允許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資產；發行股份購買資產時，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發新樓盤等。建筑等與房地產緊密相關行業的上市公司，參照房地產行業上市公司政策執行，支持“同行業、上下游”整合。”

 

      1. “允許‘符合條件’的房地產企業實施重組上市”，理解“符合條件”或為較優質房企，一方面，并購方或實現強者恒強并獲得上市地位，另一方面或為部分償債壓力較大的房企提供退出路徑；關注部分類“殼”標的。

 

      2. “允許房企發行股份或支付現金購買涉房資產”，一方面，對于資產整合能力較強的全國型及部分區域型房企擴表無疑是利好，另一方面，背后控股集團擁有其他涉房類資產的上市公司或更易達成集團內部資產整合；“募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發新樓盤等”，此處應著重落腳于存量二字，或主要用于化解現金流壓力及存量風險，可以償還債務但不能拿地新開盤則表明初衷是讓房企參與盤活存量。關注【招商蛇口】、【保利發展】、【萬科A】、【金地集團】、【建發股份】等優質房企以及集團擁有相關資產的【南國置業】等。

 

      3. 支持“同行業、上下游”整合意味著建筑等相關上下游行業均隨本次房地產股權融資放開而受益，同時關注房地產產業鏈模式重構。

 

      二、房企再融資功能從無到有，條件相對寬松

 

      “恢復上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。”

 

      1. 或利好現金流偏緊且剩余價值偏足的房企，或可通過再融資募集資金推動存量項目“保交樓”，而后通過較優貨值“重返市場”；　　2. 利好當前具備保障房建設能力的房企，或可通過再融資募集資金加快加大業務開展，關注【招商蛇口】、【萬科A】

 

      等；

 

      3. 利好涉房但不以房地產為主業的企業在A 股市場融資，該項或是在“10 月21 日允許存在少量涉房業務但不以房地產為主業的企業在A 股市場融資”基礎上對其他涉房企業再融資的進一步放開，對其他擁有少量房地產業務的公司或構成利好

 

      三、與A 股一致，H 股再融資功能恢復，其與紅籌股之間估值差或逐步修復“調整完善房地產企業境外市場上市政策。與境內A 股政策保持一致，恢復以房地產為主業的H 股上市公司再融資；恢復主業非房地產業務的其他涉房H 股上市公司再融資。”

 

      港股房企根據注冊地不同可細分為紅籌股和H 股，紅籌股注冊地位于境外，為當前房企主流的發行架構，H 股注冊地位于境內，該類的上市房企并不多，如萬科企業、富力地產、北京北辰實業股份等。H 股再融資功能修復，或將縮小因融資渠道受限而存在于H 股和紅籌股之間的估值差。

 

      四、明確房企REITs 發行人地位，運營能力或于估值兌現“進一步發揮REITs 盤活房企存量資產作用。會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs 常態化發行，努力打造REITs 市場的“保租房板塊”。鼓勵優質房地產企業依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs 的擴募資產。”

 

      1.“保租房板塊”及“常態化發行”提法是重點，有利于具備相關運營能力的房企盤活存量資產，提高周轉。住建部提出“40 個重點城市將在“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房650 萬套（間），其中，2021 年、2022 年計劃共建設籌集330 萬套（間），完成“十四五”目標的一半”，即近兩年為保租房發展的關鍵期。當前已上市的保租房類REITs 共三單，即深圳安居REIT、廈門安居REIT、京保REIT，（華潤有巢REIT 已過會并詢價），“保租房板塊”內的產品數量仍相對較少，后續該類REITs 成功上市或有更多期待，有利于具備相關運營能力的房企。現有公募REITs 的原始權益人中大多數仍為非開發企業，僅有招商蛇口和華潤置地等少數涉及房地產開發業務的企業成功過會，在“常態化發行”的背景下推測可能有更多涉及開發業務且具有租賃住房資產的企業可以通過發行保障性租賃住房公募REITs 盤活存量資產，關注【招商蛇口】、【保利發展】、【萬科A】、【金地集團】、【中國海外發展】、【華潤置地】、【龍湖集團】等。

 

      2. 政策明確鼓勵優質“房地產企業”發行基礎設施REITs，或利好擁有倉儲物流、產業園區等基礎設施資產運營能力及資管能力的的優質房企，倒逼逐步構建資管雛形。關注【招商蛇口】、【萬科】、【金地集團】、以及相關物流地產上市公司等。

 

      五、不動產私募投資試點或倒逼主動股權投資能力提升，有助于打通“募投管退”資管循環“積極發揮私募股權投資基金作用。開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施，促進房地產企業盤活經營性不動產并探索新的發展模式。”

 

      1. 開展不動產私募投資基金試點或拓寬不動產項目的股權融資渠道，引導過去的被動債性投資主動股權化，一定程度對沖短期市場化債券投資意愿下滑帶來的縮表壓力。

 

      2. 開展不動產私募投資基金試點和鼓勵REITs 發行和擴募或共同打通不動產資管“募投管退”循環，使得具備出色運營能力的企業可以借助股權資金，尤其是長久期資金發展持有型物業，并賺取管理費以及業績報酬收益。關注【華潤置地】、【華潤萬象生活】、【萬科A】、【龍湖集團】、【光大嘉寶】、物流地產運營商等。

 

      投資建議：維持年度策略報告“布局分兩階段”觀點，第一階段或是當下到明年一季度，這個階段的需求托底增量更多來源于壓制需求的釋放，如改善型需求，以交易DCF 模型的分母端為主；第二階段或開始于明年一季度末，這一階段的需求隨房價預期逐步企穩出現改善，仍聚焦于競爭格局改善引致的α。短期關注前文所述事件帶來的短期估值提升，中長期聚焦于優質房企及產業鏈的競爭格局改善機會。